西安中铁国际城项目营销报告.pptx

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;开发目标;——序—— ;当一座城市的历史被改写 一座城市正逐步趋向伟大的时候 总有一座具有精神旗帜和时代象征意义的伟大建筑来代表这座城市 辉煌时代崛起的伟大建筑 他们成为城市的永恒标志和城市精神的象征;当西安加速迈入伟大城市的行列的时候 西安迫切呼唤一座能够助推西安经济腾飞 承载城市荣光与梦想的伟大建筑 中铁国际城 必将成为西安迈向国际化 的精神象征;【伟大的时代方能诞生伟大的建筑】;开启【中铁国际城】城市影响力时代;中国铁建,央企品牌;中国铁建,快速发展,实力运作曲江地产版图;中原地产,源于香港,系出北京,全国品牌代理公司三甲;本报告以核心目标为重心,进而实现基本目标;基于目标本报告核心解决,三大问题—— Q1:如何形成项目占位,传递核心价值,唤醒城市和历史; Q2:如何在“变”市下,精细化项目运营和推售; Q3:如何在整体思考下,保证项目执行力;中原是最具洞察力的公司;;曲江发展规划:一期规划的“一心、两带、三轴、四大板块”格局基本完成。;2;一个伟大时代的到来 ——曲江进入城市全面升级阶段——;本案价值解析————;项目理解:曲江新城核心区的地标,130万平米超住宅大盘项目,是实现中铁集团品牌跳跃的重点项目。;生活配套;教育配套资源;交通价值:曲江大道、南三环,交通四通八达,未来溢价值更高。10分钟与核心区无缝对接;;项目规划价值:集公寓、商业、高层、小高层住宅为一体的区域性综合体,多维价值聚合体。;品牌 价值;中原是最具洞察力的公司;中原对楼市变局研判;基于目标本报告核心解决,三大问题—— Q1:如何形成项目占位,传递核心价值,唤醒城市和历史; Q2:如何在“变”市下,精细化项目运营和推售; Q3:如何在整体思考下,保证项目执行力;加息0.25%; 本次调控经济背景:10年第一季度全国经济开局良好;在上一轮房价调整的周期中,市场发生变化主要受到2007年9月27日新政的影响较大,房地产价格出现了长达近一年时间的调整。而这次政策与上次政策相比,政策内容有过之而无不及。;新政影响;从西安市场在售项目看,120平米以上受到新政影响较大,90以下和90-120平米的产品销售影响较小;成交量: 本次政策出台后,对投资投机性购房行为具有巨大的影响,未来一段时间大量投资需求被抑制,刚性需求处在观望状态,市场成交量必将出现大的萎缩局面。 成交价: 从目前的政策来看,政府已经比较鲜明的宣示了控制房价的决心,随着交易量的萎缩,房价出现价格调整已不可避免; 但此次政策短期内作用较小,预计年中会有阶段性的量价调整,趋势上会使市场逐步冷却。总体上会使房地产销售放缓,投资反应会略微滞后。;新政下后市预测;影响背景差异:2007-2008年实体经济受挫,2010年整体经济层面运行良好,中原认为本次楼市调控影响层面不会出现08年的局面; 政策效用力度:本次政策的力度较大,影响强烈,相对07年国家调控有过之而无不及; 产品影响:从目前看120平米以上受到新政影响较大,90以下和90-120平米的产品销售影响较小,未来逐步扩散到首置产品和首改产品,公寓产品受到影响变化不大,住宅产品随着时间的推移影响面扩大,程度加深; 价格影响:本次政策力度大,市场必将出现调整,预计年中会有阶段性的价格调整,趋势上会使市场逐步冷却,价格下滑在510%左右,直至年底。;中原对市场的理解;供应量;成交量;西安市商品住宅供求关系;分类产品的成交面积比例;各物业成交均价对比;各区域住宅成交量价对比以前单月各城匙成交量可排出增长名次,而本月住宅成交量即排出了跌幅名次,其中城东跌幅最大,环比跌幅达到 79.48%,其余各城区跌幅都在 60%以上。对二城东出现跌幅之最,主要在二城东一斱面叐供应量限制,;住宅市场主要分为8大板块,形成了“南贵、北新、中空、东西贫”的格局,城内的居住功能逐渐褪化,以商业功能为主;唐风商业板块: 依托大雁塔—大慈恩寺历史风貌区及大雁塔南北广场,由大唐不夜城、大唐商业广场、大唐通易坊、以唐风为主题,涵盖历史文化、民俗文化的大型综合性商业板块。;;区域市场主力户型面积区间;价格水平;销售情况;户型面积与消化速度关系:从户型面积的去化速度判断,去化速度比较快的产品三、四房主要集中在130-200平;区域未来供应情况解读;区域供应:本次政策力度大,市场必将出现调整,预计年中会有阶段性的价格调整,趋势上会使市场逐步冷却,价格下滑在510%左右,直至年底。 消化速度:2007-2008年实体经济受挫,2010年整体经济层面运行良好,中原认为本次楼市调控影响层面不会出现08年的局面; 产品销售:本次政策的力度较大,影响强烈,相对07年国家调控有过之而无不及; 价格情况:从目前看120平米以上受到新政影响较大,90以下和90-120平米的产品销售影响较小,未来逐步扩散到

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