房地产开发与营销.ppt

房地产开发与营销;主要内容;;咨询服务、产权调查 办理过户、协助贷款;1.2 房地产开发过程 ;(1)开发场地的区位选择及确定，要求符合城市规划，并具有相应的市政配套设施； (2)与土地产权人进行土地买卖的意向性谈判； (3)对场地的自然条件如地质状况、水文状况、土地承载力、地貌形态等因素进行初步勘察分析； (4)就所选择场地向城市规划管理部门提出规划及建筑设计要点，由城市规划管理部门提出初步意见； (5)寻求投资合伙人及投资贷款人，进行意向性协商； (6)市场的初步调查分析； (7)起草项目建议书，报送城市计划管理部门，取得项目建议书的批复。这一工作相当于投资机会分析选择研究和初步可行性研究。 ;1.2.3 开发投资的可行性研究 ;1.2.4 申请项目选址并获取土地使用权 ;1.2.5 工程项目的规划及建筑设计 ; （3） 然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发建设用地规划许可证。 （4） 方案设计得到批准后，即可进行初步设计。 （5） 城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。 （6） 城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后．核发建设工程规划许可证。 ;1.2.6 征地及拆迁安置 ;1.2.8 工程招标及施工 ;1.2.10 物业管理 ; 2001年，青海省西宁市，一个关于112枚公章的故事发人深思。马显云是当地一位民营企业家，2000年他准备投资2000万在市区修建一个西宁最大的小商品批发市场。修建市场首先是规划审批，为了建这个市场，单在审批程序上马显云就遇到了重重麻烦。 马显云讲，在办理全部手续过程中，除交警大队消防支队的公章不要钱以外，每盖一个章，就要向有关部门交一笔钱。仅新开那条人行横道，就花了两万多块钱。这些连环套似的公章缺了哪一个都不行。只要有一个章盖不上，后面的手续就全卡住了。为建这个批发市场，马显云前后跑了80多个单位，盖了112枚公章，花了一年半时间，单在审批过程中就花费了70多万元费用。 马显云在审批的过???中发现，为盖一个公章跑十趟八趟是常有的事，为了给小商品市场留一个人行横道，他先后去了公安局、交通局、街道办事处、交警队、市政管理局、城建局、环卫局、绿化管理委员会8个部门，盖了8枚公章，花2万多元。 ; 1998年在浙江新一届省政府第一次全体会议上，浙江省新任省长柴松岳念了一首一名外商寄给他的打油诗。 美籍华人阮大方打算在浙江杭州投资创办灵隐停车场，从1993年开始，他先后跑了32个部门，盖了214个图章，耗费资金数百万元，停车场却至今未能开工。为此，阮大方写了一首打油诗自嘲： 一心一意，志在返乡；两全其美，建设吾杭；三家合作，政策当行；四处汇报，人人赞扬；五年奔波，曲折周章；六度会审，肺炸心伤；七巧八珑，难寻方向；八方风雨，蜚短流长；九曲流觞，烟酒共享；十分敏感，请示协商；百忍为要，个别拜访；千般解说，鸡同鸭说；万岁万税，规费先上；十万火急，慢等思量；百万资金，如此耗光；千万别撤，莫负衷肠；噫嘻难哉，动土在望；永续经营，我是好样。 ;§2 房地产开发模式 ;2.1 我国房地产开发模式的变化历程 ;2.1.1 短平快的合作开发模式; 但是这种模式的先天缺陷也是显而易见的。合作开发的项目公司存续期与项目开发周期几乎相同，项目完工，公司的使命也结束了。因此，项目公司通常追求的是开发利润的最大化和快速实现，不可避免地会采取一些短平快的手法。再者，在市场销售形势持续向好的情况下，企业追求的是产品的快速消化和成本控制，对产品创新和品质的提升不会花费太多精力，也不可能去完成售后服务，走的是合作、建设、销售、结算的路子。此外，由于进入门槛较低，一些不具开发经验的企业和个人也挟资本实力强行进入，使这类项目的产品水准普遍不高，且盛行概念炒作，甚至出现下部共有裙楼和上部塔楼分属不同建设单位的情况，容易产生产品交付后的遗留问题，对整个市场发展来说，不是一种良性的方向。 ;2.1.2 小而全的多项目开发模式;2.1.3 精耕细作的成片开发模式; 成片开发使城市容易形成多个各具特色、定位不同、环境景观各异而又在城市整体交通网络的连接下的有机统一体，使城市真正呈现无限生机。同时，这样的模式有利于政府部门规范房地产业，更重要的是能够集中利用有限而宝贵的土地资源，并根据可持续发展的原则科学地制定城市建设布局，使城市充分发挥自身的作用。 ;2.2 我国房地产创新型开发模式 ;2.2.1 规模化品牌扩张开发模式;新塘碧桂园;2.2.2 复合