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第二章 物业管理机构第 二 章物业管理机构第一节 物业服务公司 第二节 物业服务公司的设置第三节 业主大会与管委会第四节 物业服务公司与相关机构的关系第五节 物业服务公司的管理制度第一节 物业服务公司 一、物业服务公司的性质与类型（一）物业服务公司的含义物业服务公司是指具有法人资格，根据合同规定接受业主或业主管委会的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济实体。组建原则：企业化、专业化、社会化，为用户提供一个良好的工作和生活环境。物业管理属于第三产业中的服务性企业，具有很强的服务性，所以从本质上讲，物业服务公司是为业主和使用人服务的。从这一点来看提供优质服务就成了物业服务公司的首要任务。（二）物业服务公司的性质物业服务公司的性质是由物业管理的性质决定的。专业性经营性服务性法人资格业务内容的专业性组织机构的专业性人员配备的专业性工具配备的专业性1．专业性2．经营性经营性主要体现在物业服务公司的经营管理所需资源的取得，所提供的服务等都必须遵循等价交换的原则，物业服务公司用自己的经营和管理活动所创造的收入来补偿自己的支出，并取得一定的盈利，而不是无偿的取得和付出。3．服务性物业服务公司与物业的业主或使用人之间的关系，是在商品经济条件下的服务与被服务、受托与委托的关系。从现阶段来看，物业服务公司的服务活动又具有特殊的性质，即物业服务公司在向业主提供服务的同时，也承担了部分政府对城市管理的职能，是现代化城市建设和管理的重要组织部分。4．法人资格物业服务公司经由政府授权部门审查、批准、登记后方可从事经营管理活动，它符合中国法律规定的企业法人的一般特性，有独立的组织、独立财产所有权和管理权，能以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。（三）物业服务公司的类型独立的物业服务公司按其存在的形式划分附属于物业开发公司的物业服务公司综合性物业服务公司按服务范围划分专业性物业服务公司按投资主体分类全民、集体、联营、私营、合资等类型按公司规模的大小划分小型、中型和大型纯粹的物业服务公司准物业服务公司按经营性质划分“翻牌”的物业服务公司一个管理层按管理层次多少划分两个管理层三个管理层有限责任公司按股东出资形式股份合作公司股份有限公司二、物业服务公司的特征1、独立法人2、独立经济实体3、”一业为主、多种经营”4、服务内容多样化、范围窄5、政企分开6、管理体制法律化7、经理负责制8、竞争求发展三、物业服务公司的权利和义务 见《物业管理条例》、教材 中华人民共和国建设部第33号令发布《城市新建住宅小区管理办法》，一九九四年三月十一日经第五次部常务会议通过，自一九九四年四月一日起施行。物业服务公司的权利：1）根据有关法规，结合实际情况，制定物业管理办法。2）依照物业管理合同和管理办法对物业实施管理。3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费。4）有权制止违反规章制度的行为。5）有权要求业主委员会协助管理。6）有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务。7）可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。 这些权利的得到首先必须贯彻合法的原则，要依法取得，才能受到法律的保护。其次，物业管理公企业管理权利来之于合同。 物业服务企业的义务1）履行物业管理合同，依法经营。2）接受业主委员会和业主及使用人的监督。3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准。4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。5）提供优良生活工作环境，搞好社区文化。6）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。7）物业管理合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费，公共收入积累形成的资产，同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。8）至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收支账目。第二节 物业服务公司的设置一、物业服务公司的组建形式（一）由房地产开发企业派生出来的子公司这类物业服务公司主要是管理由上级公司开发建设的房地产项目。这类公司的最大优势就在于项目有保障，并对项目运行全过程有了较为全面的了解，便于与发展商（上级单位）协调关系。（二）由房地产管理部门所属的房管所转制为物业服务公司这类物业服务公司主要是管理原先已管理的公房。这类公司转制时间不长，政企不分，行政色彩较浓。（三）由大中型企事业单位自行组建的这类物业服务公司主要是管理单位自有房产。这类公司也有较重的福利色彩。（四）按照公司法的要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得物业管理权。这类物业服务公司比较有活力，但也必须适应市场、提供较好服务方可生存。（五）由街道办事处组建的这类物业服务公司主要是管理所辖区域范围内的房产。此类物业服务公司可以把基层组织对当地