房地产企业涉税疑点解析与风险防范.pptxVIP

中国注册税务师、会计师 ;主要内容;一、涉税政策提示 1、2011年房地产税收调控政策要点整理 2、房地产开发各环节税收政策汇集 3、合作开发房地产项目涉税政策;;7、土地增值税的47个涉税疑难问题处理技巧 8、人防设施清算时能否作为配套设施税前扣除？ 9、土地增值税清算时如何扣除委托贷款利息支出？ 10、股东以公司名义，开发房产如何纳税？ 11、土地作价投资 ，如何确定成本？ 12、首付一成促销，购房人白捡“馅饼”？ 13、不转移权属的“楼花”买卖的税务处理及案例分析;三、涉税账务处理 1、房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧 2、建筑企业总分包工程的三种会计处理技巧 3、房地产开发企业临时设施的财税处理及案例分析 4、房地产企业获得政府给予的拆迁补偿款的税务处理 5、售后返租的税务处理及经典案例分析 6、集体土地集资建房的税务处理 7、房地产企业拆迁还房的账务与税务处理;;;; 一、涉税政策提示 案例1：2011年房地产税收调控政策要点整理 用“划然长啸，草木震动，山鸣谷应，风起水涌”形容2011年对于房地产业接二连三的调控政策并不为过，其针对性之强，力度之大是近年来罕见的。从2010年4月17日出台的“国十条” 到2011年1月26日新国八条，还包括各部委密集出台的一系列政策文件以及各城市陆续出台的落实国家二次调控的实施细则，分别就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面做出规定。尽管调控中全国的商品房价依旧在上涨，但是从调控手段中我们依然可以把握政策的方向，特别是房地产市场的税收调控手段可见一斑。 案例1：2011年房地产税收调控政策要点整理.rtf ;案例2：房地产开发各环节税收政策汇集 　 某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税? 案例2：房地产开发各环节税收政策汇集.rtf;;二、涉税疑点解析;;;;;;;;;;;案例14：土地作价投资 如何确定成本 ??? ?蓝晶房地产公司2005年通过招拍挂取得土地一宗，并取得土地出让金票据，金额5000万元。受资金限制，蓝晶公司决定与他人合作开发。蓝晶公司以该宗土地作价6000万元，与A公司成立天晶房地产合资公司，共同开发该宗土地。截至目前，该宗土地所规划开发项目销售完毕，天晶公司面临土地增值税清算。在确定土地增值税扣除项目时，税务人员认为该宗土地应以原始价值5000万元作为土地清算成本，天晶公司认为该宗土地是由投资方作价投资来的，应以6000万元计入土地使用权成本。很显然，土地成本相差1000万元将直接影响清算税额的多少，天晶公司到底该如何处理？ 案例14：土地作价投资 如何确定成本.rtf;案例15：首付一成促销?购房人白捡“馅饼”？ 按照现行政策规定，个人贷款购买商品住房，首付款比例为30%及以上，贷款购买第二套住房，首付款比例更是高达60%。然而，为了能多卖房子，部分开发商采用了“低首付”来吸引顾客，有的首付款比例甚至低至一成。这种促销方法，对于一次拿不出首付款的购房人看似利好，但却属违规操作，存在一定风险。另外，在实际操作中，开发商往往会在价格上做文章，比如先调价再打折，这种刻意的安排往往就会造成买卖双方的税负增加。 案例15：首付一成促销 购房人白捡“馅饼”？(.rtf;案例16:不转移权属的“楼花”买卖的税务处理及案例分析 ??? “楼花”一词最早源自香港，是指尚未竣工的商品房在施工阶段（完工25% 以上）就推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。对于房地产企业发生不转权属的“楼花”买卖行为,应该如何进行税务处理呢?是否应该缴纳营业税、土地增值税和企业所得税呢? ...... 案例16：不转移权属的“楼花”买卖的税务处理及案例分析.rtf; 三、涉税账务处理 案例17:房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧 某开发项目取得土地使用权成本为20000万元，开发成本10000万元，其中，开发成本——开发间接费用中列支利息支出200万元。项目开发期间的财务费用——利息支出为100万元，其中向关联企业借入资金的利息支出为60万元，借款利率不超过同期同类银行贷款利率。假定