商业银行不动产抵押贷款管理.pptxVIP

第六讲 ;学习内容;第一节商业银行不动产抵押贷款管理; 1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此，个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其业务规模在我国快速扩大。 1996年以后，我国连续降息，银行利率一度达到历史最低水平，大大刺激了对利率敏感的个人住房贷款的迅猛增长。1998年以后，我国个人住房贷款迅速上升。 2001年末比1997年末增加了5400多亿元，增长了约33倍。 据人民银行统计，2007年6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720亿元??比1997年的190亿元增长了135倍。;;;不动产抵押贷款（Real Estate Mortgage Loan);一、不动产抵押贷款的分类; （1）每月偿付额 每月偿付额取决于贷款的规横、利率和期限。 A．追加收入 在居民不动产抵押贷款的实际发放工作中，商业银行常常通过各种方法来追加其发放贷款的收入： 首付费用。商业银行在发放居民不动产抵押贷款的过程中，除要求借款人支付利息外，还常要求借款人在一开始就支付一笔费用，即首付费用。这种首付费用又称为追加费用或点(Point)，因为它是按贷款本金的一定点数收取的。1点在这里指抵押贷款本金的1%。 ;首付费用使借款人实际能获得的贷款额减少了，因此会使居民不动产抵押贷款的实际利率提高。作为一种粗略准则，如果是一笔15年期的贷款，则每一点的首付费用约使实际利率增加0.125％；若偿付期为5年，实际利率会增加约0.25％。 月偿付额(A)的计算方法如下：; B．逾期费。商业银行通常要求借款人在特定时间之前等额偿付贷款本息。如果逾期，商业银行可能要求借款者支付一定的费用，以作为其处理拖欠账户的补偿。 C．提前还款的罚金。贷款合同可能规定，借款人如果提前还款，必须支付一定的罚金。这一规定的目的是使得商业银行能够至少持有一定时期的盈利资产。 D．贷款到期前出售抵押房产的方式。现实中有两种方式：一是抵押贷款不转至新的买主，贷款余额必须在房屋出售时还清；二是抵押贷款可转至新的买主，只要买主能够满足商业银行的信贷要求，并要向商业银行支付一定的转移费。 E．保险。商业银行可能要求借款人为其不动产购买保险。 ;（二）浮动利率居民不动产抵押贷款 浮动利率居民不动产抵押贷款也称为可调整利率居民不动产抵押贷款，产生于利率急剧变动的20世纪70年代末和80年代初。目前在发达国家如美国，浮动利率居民不动产抵押贷款约占所有居民不动产抵押贷款的一半。浮动利率贷款的特点如下： 1、指数《基准利率》。这是通过使其贷款利率与一定的指数或基准利率(如1年期国库券利率)挂钩来实现的。商业银行提供的浮动利率贷款的初始利率通常低于固定利率贷款的利率，以鼓励居民向商业银行借款。; 2、调整。一旦市场利率(指数)变动，商业银行有四种方式可以调整：(1)定期调整借款人的月偿付额；(2)改变贷款本金额，但不改变月偿付额；(3)改变贷款期限；4)综合以上三种调整方式。 3、最高限或最低限。一些可调整利率居民不动产抵押贷款规定有贷款期内调整或每次调整的利率或偿付额最高或最低限。例如，贷款合同可能规定，每年调整的利率最高或最低限为1个百分点，整个贷款期内调整的利率最高或最低限为4个百分点。 ;4．利差(风险升水)。商业银行在贷出浮动利率抵押贷款时，实际贷出的利率是以基准利率为基础，并加上一定的风险升水或利差。即 可调整利率贷款的利率=指数利率+利差 如果指数利率为8％，利差为1％，则可调整利率贷款的利率 为9％(8％+1％)。 5、转换。一些可调整利率居民不动产抵押贷款附有可转换条款，即可在特定时期内转换成固定利率贷款。转换后的贷款利率是由现行抵押贷款的利率决定的。 ; 6、风险。通过发放可调整利率贷款，商业银行可将利率风险转嫁给借款人。但这样做，商业银行将承担更高的拒付(信用)风险和低收入。大量实证研究表明；可调整利率抵押贷款比固定利率抵押贷款的违约风险更大。这是因为，一旦利率上升，商业银行承担了借款人不能按期偿付本息的风险；而一旦利率下降，商业银行则获得更低的利息收入。 ;(三) 居民不动产抵押贷款的其他形式 ;2.反向年金的房地产抵押贷款 这是由商业银行向年老的房地产主支付一定数额的年金，等房主去世后遗留下的房地产则归商业银行所有。这实际上是一种抵押贷款，最后由商业银行来处理作为抵押品的房地产。;2.反向年金的房地产抵押贷款 具体的做法也有多种形式，有的是一直到房主去世；商业银行才能取得房地产；有的则在一定年限后，年金的支付就终止，而房地产也就转归商业银行所有，或者到时由房主出售房地产来偿还商业银