土地使用权法律制度.pptxVIP

第三章 土地使用权法律制度第一节 国有土地使用权划拨制度第二节 土地有偿使用制度第三节 土地承包经营法律制度第一节 国有土地使用权划拨制度一、国有土地使用权划拨概念《城市房地产管理法》第22条：土地使用权划拨是指经过县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用。二、国有土地使用权划拨特点无期—没有明确的期限无偿—无需支付土地使用权出让金，但可能缴纳相应补偿无自由流转权利—不能转让、出租和抵押三、土地使用权划拨的范围下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地、军事用地、城市基础设施和公益事业用地、重点项目用地、法律行政法规规定的其他用地。 土地使用权划拨是一种行政行为，有利于维护社会公共利益，提高行政效率；但造成了国有土地收益大量流失，土地资源配置效率差。案例： 某市自来水厂拟与某房地产开发公司合作，在城郊结合部兴建一个高标准水厂。由自来水公司提供土地，办好一切建设手续；由房地产公司负责建设。自水厂投产之日起，前十年的水费收入归房地产公司；期满之后，水厂一切权益归自来水公司。讨论：这种情况下欲想取得土地使用权 是否符合“确属必需”的条件？四、土地使用权划拨的程序 预审申请审查登记批准由市、县人民政府颁发《国有土地使用证》（划拨） 案情介绍： 2003年6月，某粮站在经济利益的驱动下，拆掉场区东侧院墙，扒掉一间厂房，擅自将坐落在国道旁的繁华地段原行政划拨的600平米生产办公用地改为商业用地，并将底层作为商场出租给一些单位和个人，用做经商场地。问题：上述行为是否合法？五、划拨使用的限制条件 1、不得擅自改变土地用途2、服从人民政府对土地使用权的收回—无偿收回原因：社会公共利益；土地使用者迁移、破产等原因停止使用土地。注意：收回划拨土地使用权时，虽然是无偿收回，但对其地上建筑物、其他附着物、市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。 3、权利流转必须遵守有关规定 符合下列条件的，划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；依照规定签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 六、划拨土地使用权的终止 国家征收使用人不再需要特定项目终止土地灭失企业改制中划拨土地使用权处置P119（自学）第二节 土地有偿使用制度 土地所有者将一定期限内的土地使用权提供给使用者，其按照合同规定支付有偿使用费。土地使用权出让土地使用权租赁土地使用权抵押土地使用权作价入股土地承包经营一、土地使用权出让（一）概念土地使用权出让是指：国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让垄断土地一级市场（二）土地使用权出让特征1. 期限性 居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。2. 有偿性—与划拨土地使用权的明显区别3. 权利行使的相对任意性4. 本质是民事法律行为土地使用权出让和土地使用权划拨的区别？问题：（三）土地使用权出让的程序拟订出让方案报批组织实施和发证备案土地征用审批权限由国务院批准基本农田； 基本农田以外的耕地超过35公顷的； 其他土地超过70公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 原规定：耕地1000亩以上、其他土地2000亩以上，由国务院批准；耕地3亩以下、其土地10亩以下，由县级人民政府批准。（四）土地使用权的出让方式《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。协议出让拍卖出让招标出让挂牌出让成都市国有土地使用权拍卖出让公告（五）土地使用权出让合同目的：明确双方的权利义务关系。合同的主要条款 1．双方当事人的名称、住所； 2．所出让土地的位置、四邻界至、面积等自然状况； 3．土地使用期限，即出让期限；4．出让金的数额及给付方式；5．土地使用规则；6．违约责任；7．双方认为应约定的其他方式；8．纠纷的解决方式；9．订立的地点、日期二、土地转让（一）土地使用权转让的内涵土地使用权转让：土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转移给他人的民事法律行为。 （二）土地使用权转让的原则权利义务同时移转—“认地不认人”产权一致—“房地一致”效益不可损效益不可损原则土地使用权转让价格明显低于市场价格时，市、县人民政府有优先购买权；土地使用权转让价