成都城南高投国际大厦写字楼营销报告.pptxVIP

整合营销提案; 项目已知条件 总建筑面积：87950㎡ 地上建筑面积：73280㎡（可销售面积约6万㎡） 地下建筑面积：14670㎡ 建筑高度：71.8m 标准层高度：3.7m 车位总数：408辆;市 场 环 境 分 析; 市场整体形势 区域市场情况 典型项目提示;1－1 市场整体情况;; 成都写字楼（中高档）分布特征 集中以人民南路为核心轴线，在其两端重点发展，呈哑铃状布局显示； 中央CBD区域分布最广，以春熙商圈、天府广场商务圈为主，主要为快速消费品、商务、服务、金融等行业为主； 随政府南迁，国际城南大发展背景下的新CBD中心即将形成，区域内高档写字楼大量新建，以科技、通讯、商务等行业为主。; 第三产业的发展带动需求 ——商品流通，交通运输、邮电通信、金融保险、房地产、技术服务、旅游业都是写字楼的主要消费者。 写字楼需求量稳定上升——成都市商务局的数据表明，到2007年6月底，已有128家世界500强企业进驻成都。据悉，今后还将有新的世界500强企业准备将总部机构落户成都，抢占成都这一中西部地区的战略要地，势必带动高端商务需求。 商务办公物业将往高档社区和沿线地铁发展——高档次社区的办公现象正在出现，特别是城南棕树、桐梓林、棕南、棕北区域，已然成熟并成为主要的商务接待活动场所，办公趋势的形成是必然的，如丰德国际广场。而地铁线的建设和周边土地整理开发，是国际化大都市发展的必然之路。 高档甲级写字楼供需两旺——开行国际广场、时代广场、威斯顿联邦大厦等高档甲级写字楼项目均取得了较好的销售成绩，且 CBD及人民南路沿线甲级写字楼入住率均在90%以上，未来高档甲级写字楼需求还将持续放量。;1－2 区域市场情况;海关大厦－2.9万㎡－自用为主 高新科技广场－ 18万㎡－租售结合 高新孵化园－20万㎡－租售结合 天府科技园－1期23万㎡－租售结合 高新国际广场－4.6万㎡－租售结合 在我们的调查范围内，我们看到还没有 算上诸如火炬动力港之类的工业地产类项 目，据不完全统计，这个建成的数量已经近 43万㎡ 。; 2007年以后城南供应; 随政府南迁、地铁1号线的开通，区域内写字楼将会迎来快速发展时期。 项目所处的总部商务区整体规划，是顺应高标准高规格的总部经济发展需求的。; 区域内竞品;1－3 典型项目情况;市中心投入使用项目—— 时代广场;服务体系——全面降低企业运营??本 · 降低物业购置成本：销售价格低于市场价30%，性价比优越；· 降低商务交通成本：城市便利交通总府路、红星路与大厦内部交通系统，使商务活动的交通成本降至更低；· 降低商务活动成本：配套优越，空中商务舱、国际会议中心、员工餐厅与商务酒楼等，使商务交流省时省力，得心应手；· 降低办公能源成本：分户精确计量的中央空调，消除公摊弊端；设施设备的极优性能，减少维修维护，降低能耗，提高效率；· 降低办公风险成本：特设两套独立市网电源供电系统，再无停电之忧；· 降低物业服务成本：“世邦魏理仕”提供全程物管顾问服务，物业服务费较之成都同档次写字楼低30%。;;深访投资客户 投资项目？购买原因？ 答：时代广场写字楼。购买主要原因是价格低（6500元/m2），地段好，加之朋友专程到上海考察写字楼的投资性后推荐购买。 购买时对该项目哪一方面是不够满意的？ 答：立面不够气派、公共部分装修材质较差。物管人员形象、素质不够好。 物业回报现状？回报的构成（提示被访者：自用/出租/自然增值）和增幅是怎样的？现在的回报满意度？ 答：目前租金水平为70元/㎡，租金年付，时代广场物管代为缴税，税率23.5%。实际租金回报7%。自然增值较大，回报较满意。（本项目平均租金为60～75元/㎡) 今后再次投资预期的回报值？ 答：预期投资房地产回报要到税后8%-9%才考虑，因为变现能力比银行理财产品差，风险比其大，理财产品回报4%-5%，如果税后不到8%，不如购买理财产品。;项目运营提示： 最大化利用地段价值； 保值增值由物业服务提升。;总建筑面积：71905.71㎡ 建筑高度98.8米， 地上23层，定位为配套性商业和写字间 裙楼1层到3层主要为配套性商业层 11层至23层为整层销售楼层，主要提供给世界500 强、国际国内知名企业 大厦13层为企业提供4个多功能国际会议厅，拥有 4＋1同声传译系统，带视频会议功能。 项目状态：在售在建 物业管理：世邦魏理仕;规划总建筑面积：143222㎡ 总平面将整个用地分为东西两个地块，其中西面为双塔状 办公楼（1#），东面为双塔状小户型住宅楼（2#），从而 围合为一个整体。 以住宅用地年限为销