租金定价方案专业课件.ppt

;;一、租金定位参考依据：;二、项目本身情况分析;（一）商圈分析;家居建材、装饰装潢、餐饮、服务配套、汽配汽修所占比例较高， 餐饮/休闲占比仅为17%和3%；且档次极低，分布零散。 总体上，项目周边商业仍主要以满足消费者日常生活需求为主。 除与区域业态一致的如家居建材等业种外，生活配套类经营状况一般。租金范围在1-5元/日/㎡。 ;（二）美食城优势分析;目前周边商业氛围淡薄，规划利好暂无法呈现； 广益路不允许开设机动车道口，限制临街交通组织； 南面临河，西面正对高架桥，展示面规划受影响； 片区传统商业、哥伦布、商公园商业的威胁； 无锡其他潜在竞争项目的威胁； 房地产市场发展过快，未来市场走向面临一定不确定性。 本项目作为新开发项目，不能当做成熟商业对待，须考虑到附近哥伦布广场的竞争。; 清扬路餐饮现状： 位于南长区，临近佛教胜地南禅寺，旅游、购物、餐饮、休闲、娱乐和文化功能齐全，开发时间早，经营时间长，游客众多，餐饮集中，是无锡人吃喝玩乐的常来之地。 整体租金水平较高，约为100-110元/方/月，经营情况良好； 品牌商家云集，如姆妈炒菜、粤仔湾砂锅粥等，其他还有同等乐酒楼、美味齐、普京小站、米乐星KTV等。; 青石路餐饮现状： 北塘区进入无锡市中心的主要途径，无锡餐饮集中片区之一，功能主要有居住、购物、商务、餐饮、休闲、娱乐、旅游和文化等，道路宽阔，人车流密集，商业发达，区域内开发时间早，建筑比较陈旧； 青石路租金较高，平均130元/方/月左右，餐饮租金稍低，在100-130元/方/月之间。 餐饮代表商家有：澳门豆捞、北京烤鸭、永和大王、豪客来等；;9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。*** 10、低头要有勇气，抬头要有低气。**** 11、人总是珍惜为得到。***** 12、人乱于心，不宽余请。**** 13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。***** 14、抱最大的希望，作最大的努力。**** 15、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。。***** 16、业余生活要有意义，不要越轨。*** 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。****; 东亭街道餐饮现状： 东亭街道为锡山区政府所在地，是锡山区重点建设的街道，街道交通便捷，区位优势明显。这里居民区聚集，人口众多，主要有零售百货、餐饮、休闲娱乐和康体等业态，餐饮主要以服务附近居民为主，发展程度不够，租金约在90-110元/方/月之间； 餐饮代表商家有重庆德庄、阿瓦山寨、迷宗蟹、干锅羊蝎子等。;9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。*** 10、低头要有勇气，抬头要有低气。**** 11、人总是珍惜为得到。***** 12、人乱于心，不宽余请。**** 13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。***** 14、抱最大的希望，作最大的努力。**** 15、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。。***** 16、业余生活要有意义，不要越轨。*** 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。****; 崇安寺餐饮现状： 崇安寺1600多年一直是无锡的政治中心、商贸中心和文化中心，与上海城隍庙、南京夫子庙、苏州玄妙观齐名的江南四大特色街区。汇聚百货、特色餐饮、娱乐等业态，人流密集，消费旺盛，其单位面积月租金水平在100到800元不等； 商家代表：王兴记、KFC、麦当劳、味千、星巴克、皇亭美食、姆妈炒菜等。;无锡市类似市场调研;无锡市类似市场调研;无锡市类似市场调研;无锡市类似市场调研;无锡市类似市场调研;区域/路段;四、项目周边市场的租金情况;租金案例举例;五、商家承租能力;六、租赁条件; 租金定价（二—四层）;2、免租期及管理费建议;3、租期建议;4、租金支付方式参考;5、押金： 租金采取“1押6租或1押12租”方式，管理费押金1个月。 ;七、租金细化方案; 在确定了美食城整体租金水平的前提下，再依据一般铺位的租金制定原则对租金进行细化，并综合考虑项目经营策略，制定切实可行的租金条件。 一般商铺的租金制定原则，包括：;从 各 地 段 商 业 价 值 综 合 分 析：;一楼 人流动线;一楼均价：120元/方/月;二楼 人流动线;二楼均价：65元/方/月;三楼 人流动线;;;四楼均价：30元/方/月;;五楼均价：20元/方/月;※ 本项目规模大，规划业态较单调，尤其是餐饮类商家回本时间长，使得本项目需要更长时间才能做旺，因而未来项目首、二层租金水平应低于片区同类型物业。 ※ 由于餐饮类商家的租金提升比较困难，项目初期又需经过1—3年的市场培育期，同时还有哥伦布广场的竞争，建议通过长免租期或租金折扣调整，降低商家经营成本，减少商家担心，来保障项目长期利益的实现。 ※ 采取“放水养鱼”的策略，依靠主（次主）力店的带动作用，逐渐汇集人气，待项