不良贷款诉讼进程2.pptxVIP

不良贷款诉讼进程中的有关问题安徽卓泰律师事务所章剑平主任2014年10月31日诉前审查阶段案件诉讼阶段案件执行阶段诉前审查阶段● 一、贷前调查● 二、合同的签订 最高额抵押贷款发放● 三、贷后管理 风险显现的处理一、贷前调查 银行对贷前调查有一整套相对完善的规章制度和相关程序规定，我们主要探讨在贷前调查中有关抵押物的注意事项：■ 1、对拟作为抵押物的相关房产、土地实际使用情况的落实； ■ 2、对于类工业厂房的抵押物应当落实房产与其坐落土地使用权的边界。 ■ 3、对新建的抵押物（房产）还应当调查是否欠付工程款。1、对拟作为抵押物的相关房产、土地实际使用情况的落实买卖不破租赁、承租人的优先购买权的法律规定→《合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。→ 《合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。→ 《物权法》第一百九十条　订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 抵押物的实际使用主要有：抵押人使用或空置、抵押物出租给第三人使用、第三人与抵押人因存在特定法律关系或纠纷而实际使用。 A、对抵押人自身使用或空置的情况对于抵押权人来说风险较小。主要是在贷后管理时要密切注意抵押物的使用情况。■■ B、抵押物已出租给第三人使用的，因存在买卖不破租赁及承租人的优先购买权等应当予以重视。 出现过这样的案例： 银行在贷前调查是只是了解抵押物的租赁情况，未留下经租赁合同双方确认的关于租赁具体权利义务的法律文书。案件胜诉后，在执行阶段，承租人突然拿出已支付十几年年租金付款依据等，银行无以应对，使得抵押物处置价值无法覆盖抵押担保债权，且造成抵押物处置困难重重。 应当要求抵押人、承租人出具下列法律文书： a、应当由抵押人、承租人提供租赁合同原件并共同向银行书面确认：抵押物的租赁期间、租金支付数额及支付方式； b、抵押人、承租人书面承诺：在抵押担保债权未获完全清偿前不得提前支付租金，不得随意解除租赁合同，如解除租赁合同或合同到期应当书面告知抵押权人； c、承租人书面承诺：在抵押担保债权到期未能获得清偿时应当将租金直接支付给债权人，并放弃对抵押物的优先购买权。■ C、第三人与抵押人因存在纠纷而实际使用。 该种情况既可以视为抵押物的权属存在争议，如在调查中抵押人或抵押人与第三人串通故意隐瞒银行，可能对今后抵押物的处置产生不利影响。在调查时，我们可以通过现场相关标牌以及走访来排除是否为该种情况，甚至可以在现场公示抵押情况并保留相关证据来降低上述不利影响。 案例： 借款人在厂区里由数间厂房，有自用的、租赁的、还有一间厂房已经被抵债给第三人但未一直未办理产权变更登记手续，但已签订房屋买卖合同，有付款凭证等，且第三人已经实际使用该厂房数年。在贷前调查时，可能存在借款人和第三人故意串通，银行未能落实该栋厂房的实际使用情况。在案件执行阶段，该第三人突然跳出来通过一系列的诉讼程序（撤销抵押合同，申请执行异议）来阻止对抵押物的处置，使得抵押物迟迟无法处置，最大的的风险在于厂房处置阶段无法及时清场。2、对于类似工业厂房的抵押物应当落实房产与其坐落土地使用权的边界并整体抵押。 《 物权法》第一百八十二条　以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第二百条　建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 ?这就是我们常提到的房地一体，即地随放走或房随地走。但是法律规定的只是一个笼统的概念，具体到每一笔贷款中以及该地房产或土地登记部门操作的不规范，会存在很多风险，需要谨慎行事。 主要存在的风险有： ■ A、厂房作了抵押未办土地抵押，土地被抵押人抵押给第三人，造成房产、土地分属不同抵押权人的局面，在处置抵押物时就会面临如何处置、如何分配等新的纠纷。 ■ B、未抵押的房产、土地被另行处置，造成抵押物无法及时处置，甚至出现工厂入口在已处置的房产、土地上，导致抵押物成为孤岛。 案例1： 借款人厂区内有四栋厂房A、B、C、D，每栋厂房具有独立的房产证，分别坐落在两个土地使用权证上，其中A、B坐落在1号土地证，C、D坐落在2号土地证上。借款人以A、C厂房向债权人甲抵押借款，以B、D厂房向债权人乙抵押借款，均在房产局办理了房产抵押登记。借款人有违规将土地抵押给债权人丙，并到土地部门办理了抵押登记。三笔借款到期后借款人均无法不能