物业经营管理-房地产投资分析技术（ 62页）.pptVIP

Edited by B. Y., Sun 第三节　设备更新中的经济分析 建筑物及相关的设施、设备在使用过程中会发生磨损，导致物业空间服务质量降低、收益能力下降，设备设施的运行效率下降、运行成本上升等现象。 第三节　设备更新中的经济分析 一、设备更新的原因与特点 （一）设备更新的原因 设备更新源于设备磨损。设备磨损是设备使用（或闲置）过程中发生的损耗。磨损分为有形磨损和无形磨损。 第三节　设备更新中的经济分析 1、设备有形磨损设备有形磨损，是设备在使用（或闲置）过程中发生的实体性磨损。 设备有形磨损分为第一类有形磨损和第二类有形磨损。第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。这种磨损与生产过程的使用无关，甚至在一定程度上还同使用程度成反比。 第三节　设备更新中的经济分析 2、设备无形磨损设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。无形磨损也可以分为第一类无形磨损和第二类无形磨损。 第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率地提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值。 第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在技才上显得陈旧、落后造成的。 第三节　设备更新中的经济分析 3、设备磨损的补偿 要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。设备磨损的利偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。 第三节　设备更新中的经济分析 （二）设备更新的特点分析 1、设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。 设备的寿命包括自然袭命、技术寿命和经济寿命。 2、设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。 3、只比较设备的费用。 4、设备更新分析以费用年值法为主。 第三节　设备更新中的经济分析 第三节　设备更新中的经济分析 二、设备经济寿命的确定 （一）经济寿命的静态计算方法 第三节　设备更新中的经济分析 第三节　设备更新中的经济分析 当出现按年等额增加的变化时，其等额的年总成本的计算公式变为： 第三节　设备更新中的经济分析 （二）经济寿命的动态计算方法 第三节　设备更新中的经济分析 三、物业管理中的设备更新问题 （一）不会提升物业运行服务质量的设备更新 （二）能提升物业运行服务质量的设备更新 第四节　房地产投资财务评价指标 一、投资回收与投资回报 房地产投资的收益或总回报，包括投资回收和投资回报两部分。 投资回收指投资者对其所投人资本的回收。 投资回报是指投资者所投人的资本在经营过中所获得的报酬。 物 业 经 营 管 理 房地产投资分析技术 华东师范大学东方房地产学院 谢福泉 来自资料搜索网() 海量资料下载 第一节　投资分析的基本概念 一、现金流量 房地产投资活动可以从实物形态和货币形态两个方面进行考察。 从实物形态上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可人住的生产或生活空间。 从货币形态上看，房地产置业投资活动表现为投人一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋出租或出售获得一定量的货币收入。 第一节　投资分析的基本概念 把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流人叫做现金流量。 其中，流出系统的资金叫做现金流出，流人系统的资金叫做现金流人。现金流出与现金流人之差称为净现金流量。 房地产开发投资项目的现金流量： 现金流入通常包括销售收人、出租收人、利息收人和贷款本金收人等。 现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。 第一节　投资分析的基本概念 二、现金流量图 现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。 第一节　投资分析的基本概念 绘制现金流量图的基本规则是： 1、以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续。 第一节　投资分析的基本概念 2、期末惯例法。 3、初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的。 4、相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。 第一节　投资分析的基本概念 三、房地产置业投资 广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投人某项计划，以获取所期望的报酬。 投资可分为生产性投资和非生产性投资。 房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的经营目标而预先垫支的资金。 房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两部分。 第一节　投资分析的基本概念 四、房地产置业投资的现金流量 （一）现金流分析中的常用术语 1、潜在毛租金收入 物业可以获取的最大租金收人称为潜在毛租金收人。它等于物业内全部