潍坊详尽的房地产市场资料.ppt

;本报告主要包括以下内容：第一部分 市场观察： 针对潍坊，特别是东部区域的写字楼项目、商铺和普通住宅（公寓产品）进行有针对性的调研，注重高层楼盘的产品规划和市场情况；　第二部分 项目产品发展定位： 分析项目地块特点，以专业的眼光、客观的市场角度定位项目的建设方向；第三部分 项目产品设计建议及经济效益评估分析： 从市场环境、建设条件、定位主题等方面提出项目的建设规划意见，根据产品建设方向，初步测算项??的开发经济效益，探讨项目的开发价值；第四部分 项目总体营销思路： 提出适合本项目的营销方式和营销方向，提出商业部分的招商运作思路；第五部分 总结与展望： 本报告主要内容归纳，对项目开发的前景展望。;第一部分：市场观察;1、清荷园二期地处潍坊东部的高新区，该东部房地产市场板块是潍坊市场关注度最高的区域，所以，我们将市场调研的重点放眼于潍坊东部房地产市场和主城区重点明星楼盘。 2、东部房地产板块是以新华路、北海路、东方路为中心，向往辐射，北至北宫东街，南至健康街，西至鸢飞路，东至潍县路的主要区域范围。 3、东部板块伴随着潍坊市政府的搬迁、东部开发规模的提升、相关市政配套的跟进，已经成为潍坊的“第一新城”，成片的开发项目、政府高度重视的发展要求，东部已是目前潍坊市民购房的首选区域。 4、随着东部房地产开发力度的加大，购房者大量入住，也带动了东部商业、办公、文化教育等产业的跟进，东部的人气逐渐旺盛，东部的发展日新月异。 5、东部板块以新华路、北海路为核心区域，特别是新华路（福寿东街－东风东街），俨然成为东部商业圈的当家名角；商业人气的提升，也迅速带来了众多办公写字楼、酒店的开发建设。 6、通过前些年东部大开发建设，目前东部可开发的土地资源逐渐稀少，城市有向北、向东拓展的态势，可以预计未来几年，东部的房价提升依然有较好的空间。;维坊在售典型楼盘分布图; 调研的写字楼项目分为建成的在运营写字楼项目和在建写字楼项目，主要分为2大类： A、在经营写字楼代表项目： 圣荣国际商务酒店、世纪华润商务酒店、投资大厦、盈隆广场、晨鸿大厦、中友大厦、泰恒大厦、东泰大厦、德蒙商务广场、华都鲁成大厦、万基商务大厦、金江大厦、嘉汇大厦 等。 B、在建写字楼代表项目： 金马国际、金融街、中土大厦、泰华领域、绝对特区、吉祥大厦、东盛广场等。;在经营代表写字楼代表项目分布图;A、在经营写字楼市场分析;A、在经营写字楼市场分析;A、在经营写字楼市场分析;A、在经营写字楼市场分析;A、在经营写字楼市场分析;A、在经营写字楼市场分析;东风东街;8、东部比较失败的写字楼项目 北海商务楼： －－楼体陈旧，形象差，给外界档次较低印象； －－配套不全，电梯等公共设施管理维护不力； －－车位少，停车不便； －－物业管理落后，工作人员素质较差，管理混乱； －－入驻企业主要以个体、小企业为主，无知名、大型企业单位，办公氛围差； －－处于胜利东街东端，人气不足，较为偏僻。 华都写字楼： －－停车位仅有30个，停车紧张； －－取暖等设施全需要公司自理，办公环境欠佳； －－楼宇内卫生差，物业管理滞后； －－入住率较低，多个楼层空余，给外界客户形成不良印象。 ;在建代表写字楼代表项目分布图;B、在建写字楼市场分析;案名;B、在建写字楼市场分析;B、在建写字楼市场分析;B、在建写字楼市场分析;金马国际规划示意;案名;（三）、写字楼市场总结分析;（三）、写字楼市场总结分析;（三）商铺代表项目市场分析：;东部商业带（商业圈）分布图;东部已运营代表商业项目;案名;案名;2、主力面积构成;案名;3、开店率;东部比较失败的商业项目分布图;4、东部比较失败的商业项目 财富广场： －－开发商企业内容问题，造成开发、招商突然停滞，从而造成项目极大的负面影响，导致前期购买商铺的客户退房等，社会口碑不佳； －－真正确定的主力店少，辅助业态更少，后期商业经营难度很大； －－项目地段较为偏僻，周边人流量少，而商业建设规模过大，对于高新区的商业过于乐观； －－策划招商宣传力度小，招商工作断档，导致总体招商不理想。 翰林新城： －－地处东风东街最东头，地段便宜； －－临潍坊学院南门，而大部分学生和教师出入北门，消费人流极少； －－单元面积偏大，售价脱离市场行情，销售情况差； －－不能作为餐饮业态使用（规划所致），增加招商难度。 金江大厦： －－地段便宜、人流量少，商业氛围差； －－忽视招商工作，没有系统的商业推广策略，导致恶性循环。 赋海仁居： －－单元面积大，总价高，销售不力； －－开发商对于商业的规划和招商工作不重视，业态组合不丰富，产品竞争力差； －－项目周围没有理想的消费人群，总