房地产行业中国房地产资产证券化研究系列之四：REITs科普三，首批公募REITs有哪些特征？-20210607-天风证券-32正式版.pdf

行业报告 | 行业专题研究 房地产 证券研究报告 2021 年06 月07 日 投资评级 REITs 科普三：首批公募REITs 有哪些特征？ 行业评级 强于大市(维持评级) ——中国房地产资产证券化研究系列之四 上次评级 强于大市 5 月31 日国内第一批公募REITs 基金正式开启集中认购， 6 月2 日晚间，沪深两市 交易所公布了首批 REITs 产品的公众投资者认购结构，由最终的配售比数据来看， 公众投资者投资热情高涨，多只产品获配比例低于5% 。 资产特征：首批 REITs 底层资产稳定性高 首批公募REITs 共有9 支基金，按照证券资产类别分为经营权和不动产，分别对应5 支基金和4 支基金；按照底层资产类别分为高速公路、物流地产、产业园、公用环 保四类。9 支基金的底层资产的共同特点是均具有受宏观因素影响小、波动幅度小、 行业走势图 现金流持续稳定的特点。从基金认购规模和资产估值相比较这一角度看，9 支首批 房地产 沪深300 公募REITs 中浙江杭徽REIT、博时招商园REIT 折价发行，基于项目评估价值分别折 39% 价 4.45%、5.89% 。其他7 支基金认购金额均较项目评估价值溢价，其中中金普洛斯 31% REIT、盐港REIT、中航首钢REIT、富国首创REIT、广州广河REIT、东吴苏园REIT、 23% 张江光大REIT 分别溢价9.15%、7.92%、7.15%、5.96%、4.55%、4.24%、1.70%。 15% 7% 结构特征：原始权益人和运营方实力强大管理优秀 -1% 首批公募 REITs 均采用如下结构：底层资产装入相应项目公司，项目公司为相应的 -9% 2020-06 2020-10 2021-02 资产支持专项计划ABS 所有，ABS 的全部份额由REITs 基金持有，持有ABS 的资金 由托管人托管，REITs 基金由基金公司管理。底层资产的管理运营公司均为原始权益 资料来源：贝格数据 人本身或其子公司，专业的运营机构使得项目运营更具专业性；9 支基金中，8 支基 金的底层资产原始权益人为国资背景，涉及的实控人包括浙江省国资委、广州市国 相关报告 资委、深圳市国资委、招商局集团等。中金普洛斯REIT 的底层资产原始权益人为普 1 《房地产-行业点评REITs 科普二：美 洛斯集团，业务遍及全球17 个国家，资产管理规模超过1000 亿美元，同样具有资 国基础设施REITs 介绍——中国房地产 产保证。 资产证券化研究系列之三》2020-05-07 2 《房地产-行业点评：全面放宽落户 收益率特征：首批REITs 收益率较高且稳定性好 限制、加速推进城镇化、支持 REITs 发 净现金流分派率主要受底层资产每年可分配的现金流、募集基金规模两