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1房地产调研 关于在靖江成立房地产开发企业的市场调研报告 一、 靖江的区域优势 靖江市位于江苏省中南部苏中平原的最南端，处在沪宁长江水道的中 心点，是上海都市圈的组成部分。面积673平方公里，辖9个镇，人口 66.5 万人。在长江“龙头”、国际大都市上海的带动下，靖江因优越的区位条 件、优厚的经济基础、优良的投资环境和良好的发展前景，被越来越多的 中外客商青睐和关注，成为长江“龙颈”上的一颗璀璨明珠。“扬子江畔 开发热土，长三角上璀璨明珠”的靖江市三面环江，沿江岸线52.3公里， 物产丰富，人杰地灵。 靖江临江襟海，是长江下游重要的交通枢纽。京沪、同三、宁通高速 公路和新长铁路均在靖江交汇，上海、南京等中国东部重要的国际航空港 距靖江仅一个半小时左右行程。靖江在中国长江三角洲经济区中显现出愈 益重要的作用。 靖江是国务院最早批准的沿海开放城市之一。1993年和2001年两度被 评为全国综合实力百强县（市广，1995年进入全国首批80家小康县（市） 行列。2001年进入中国最发达100县（市）行列，列第65位。目前己连续 10年进入全国百强县行列，为苏中一流强市。江苏省管县之一。 2010年，中国城市发展研究会发布2009中国县级市城市化率排行榜， 靖江以52.5%的城市化率居全省县级市第三名，仅次于宜兴市和昆山市，超 过排名第八的江阴市。目前全市总人口 664697人，其中非农业人口 345951 人。 靖江，是开放开发意识超前的城市。靖江被国务院列为对外开放地区 并加入苏锡常火炬带，成为上海浦东开发区和苏锡常火炬带向苏北辐射、 延伸的重要“桥头堡”。 靖江市地处江苏省苏中平原南端，东南西三面临江，隔江与张家港、 江阴、武进等市区相望，东北至西北与如皋、泰兴两市毗连。 二、 靖江近两年房地产市场情况 1、 目前靖江市较大的发地产开发公司 企业名称 资质等级 开发面积 （万平方 米） 主要开发项目 靖江市泰和房地产开发有限公 司 二级 15.5 御水湾花园二期 靖江市华圣房地产开发有限公 司 二级 8.93 清华苑、彩虹城、水云 居 江苏恒天置业有限公司 暫二 7. 19 恒天商务广场 靖江市东江房地产开发有限公 司 暫二 4.49 康宁明珠、华彩公寓 靖江虹盛房地产开发有限公司 暂二 4.23 中虹花园二期 靖江市长里房地产开发有限公 司 暫二 4.20 中洲华庭 泰州万众房地产有限公司 暫三 3.55 天伦居 靖江村镇建设综合开发有限公 司 暂三 3.48 润晖世纪商贸城 2、2009年，靖江房地产销售旺盛。全年完成房地产投资21.28亿元，同比 22. 10%,其中住宅面积15.23亿元，增长17. 80%。全年完成各类商品房施 工面积151.23平方米，同比增长20%,其中住宅122. 43万平方米，增长 14.30%。全年累计销售各类商品房67.36万平方米，同比增长38.20%；其 中现房销售面积6. 77万平方米，期房销售面积60. 59万平方米，全年商品 房实现销售33. 48亿元，同比增於43. 80%；其中现房销售额3. 43亿元，期 房销售额30.05亿元。 3、 2010年房地产市场量高价升。全市房地产累计投资30.93亿元，同比增 长45.3%。施工各类房屋面积243. 24万平方米，同比增长60. 8%,其中住 宅施工面积196. 16万平米，增长60. 2%：销碍各类房面积87. 90万平方米, 增长30.5%,其中住宅销售80. 02万平方米，增长45.7%；实现商品房销售 额50. 10亿元，增长49. 6%,其中住宅销售额43. 85亿元，增长83. 2%。 4、 近三年的商品房市场价格及投资成本 年份 商品房价格均值（元/平方 投资成本（元/平方米） 米） 2008 4000 600 2009 5000 800 2010 6500 1000 2011年上半 年 7200 1300 备注：相关数据由靖江年鉴和房管处捜集。 三、进入房地产的可行性 1、财务成本 房地产开发公司一般成本包括： 1.1 土地费用 一般包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。这项成本比 较明确，拿地时就可以确定了。 1.2前期费用 包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测 绘、可行性研究、前期工程费等。一般标准为120-400元/平方米左右。其中, 规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘 定位和设计公司好坏，差距甚大。 1.3基础设施费 包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、 排水排污、基础设施费等，一般标准为350-500元/平方米。该项费用中接电 和绿化费用所占比重比较大，各为1/4左右，而绿化费用根据物业类型不同