房地产开发项目经济评价案例（word多表）范本.doc

PAGE PAGE 84 目 录 案例一：租售房地产开发项目案例 案例二：混合房地产开发项目案例 案例三：房地产开发项目可行性研究报告案例 案例四 房地产开发项目贷款申请报告评估案例 案例一 租售房地产开发项目案例 1.市场分析和需求预测 X X市地处华北平原,是中南某省重要的 工业城市之区人口约60万人,面积187平方公里. X X市1949年市区面积仅3.4平方公里,人口约3.6万人.各类房屋总建筑面积72万平方米,常住市区的 4800户贫苦市民,人均居住面积不足2.5平方米,房屋年久失修,破烂不堪,其中草灰棚房就有9700余间,除此之外无房可住的 不计其数. x X市人民在解放前百余年间,尝尽了 洪水、战祸之苦.建国后在党和政府的 领导下,城市建设规模得到了 前所未有的 发展, 1998年人口达到529万人,其中非农业人口达到105万人,各类房屋建筑面积增加了 14倍.党的 十一届三中全会以来,城镇住宅大 幅度 增长,10多年来,住宅建设投资平均每年以18%的 速度 增长,人均居住面积有了 明显增加,一大 批破旧、低矮棚户房得到了 改造,广大 城镇居民的 居住条件和居住环境得到了 明显改善.然而由于经济条件、住房体制、人口增长等多方面因素制约,加上住宅建设历史欠账太多,X X市的 住房供求矛盾依然十分突出,现有住房中还有不少危、漏房屋亟待改造. 根据《X X市统计年鉴》 (1998)显示,缺房户数8000户,其中人均居住面积在4平方米以下的 住房困难户3000余户,随着城市人口的 增长,今后每年还将新增一定数量的 住房困难户,因此,距党中央提出的 到2000年城镇居民每户拥有一套经济实惠住房,从而使城镇居民达到小 康居住水平的 要求差距还很大 . 从全市商品房市场看,1998年全市商品房竣工面积19.24万平方米,实际销售14.66万平方米,预售1.89万平方米,空置4.97万平方米,实际销售总金额达到9831万元,总体情况比较理想.随着国家扩大 内需、鼓励消费、减免和降低房地产开发各项收费等各项配套政策的 逐步出台与完善,经济形势将得到回升,人们消费预期也将得到提升,因此,商品房和商业办公用房销售前景良好. 据1997年调查资料显示,项目附近的 事业单位和企业缺房产约有千余户,虽然有些企业先后集资建了 一些住房,但远远满足不了 该区职工家庭的 需求.随着该市住房制度 改革的 深入,房改政策已深入人心,各企事业单位房改力度 的 加强,以及全省城镇停止住房实物分配的 实施,必然会带动房地产市场的 兴旺. 2.建设指导思想 根据建设部有关城市建设的 法规及X X市总体规划,小 区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的 居住环境,并按照“统一规划、分期实施、配套建设、充分利用土地”的 原则,综合提高经济效益和社会效益. 3.建设内容和规模 X X小 区占地8.78公顷,总建筑面积15.7万平方米,其中一期工程建筑面积3.4万平方米已经竣工发售.X X北小 区项目属二期工程,建筑面积12.3万平方米,拟建6层条式楼多栋,建筑面积3.1万平方米,占地5683平方米;少量营业用房,建筑面积1320平方米,占地726平方米;楼群中部布置3栋26层点式楼,建筑面积9.1万平方米,占地3850平方米. 4.规划选址 X X北小 区位于X X市区东北部,南临东风路,西面与乡政府和乡医院相临,北靠建设路,中部偏东有学院路自南向北纵向穿越,将小 区分为两部分.区内临建设路处,现有建设路小 学、水文队、银行等单位,其余均为菜田.该地块南北长300米,东西宽约180米,呈矩形状,自然地势南高北低,平均海拔高程71.50米左右,最大 高差约0.3米,地势较为平坦. 5.规划布局 由于本地块的 地形现状和特点,规划设计将小 区中心设置在地块的 几何中心部位,以中心绿地和居委会、文化活动站等设施组成,并采用空间划分和限定的 手法,组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的 相互联系和组合.其他建筑布置紧紧围绕小 区中心,以点式和条式住宅相互结合、协调搭配、错落有致的 方法,丰富居住小 区的 环境和平面布局,使小 区面貌更显得新颖别致、灵活多样.小 区公共建筑设施沿周边布置,既丰富了 城市道路的 沿街景观,又给小 区的 建设开发创造了 有利条件. 6.住宅布局 小 区住宅以六层条式为主,适当点缀点式住宅,条式住宅布局采用周边式布置,三两栋为一组,组合成若干个牛公共空间,既塑造了 建筑的 立面效果,又方便了 小 区的 管理.依据小 区道路的 分隔与围合,小 区分为4个组团,即南部的 两个居住组团,北部的 公建组团和学院路东