“万物生”中国铁建国际公馆项目提报.pptx

万物生 中国铁建国际公馆项目提报 2015.05.06;;——市场研究及产品定位;品质居住、高新产业驱动下的新兴价值高地，占据一山两湖的稀缺城市资源，利于高品质项目的打造。;交通通达性优越，已形成立体网络体系，项目与地铁2号线直线距离较近，加强与市区联系。;;综合体项目的开发和品牌开发商的进驻，为区域带来新的气象，大蜀山板块重新蓬勃发展，区域回归品质住区集群。;超四千的楼面价要求项目售价必须突破市场现时水平，105%的土地溢价率也反映出市场对区域价值提升极为看好。;;;;受整体市场低迷影响，房地产各项指标持续下滑，但在解限、降息等各项利好政策的驱动下，其下降的趋势将有所减缓。;2015年一季度，90㎡及以下住房投资累计同比增速28.7%，144㎡以上住房投资增速14.2%，增幅较上月分别继续扩大3.1个百分点和0.2个百分点；别墅及高档公寓投资同比下降5.7%，降幅较上??扩大4.9个百分点。;;2014年 11月22日;2015年要稳定住房消费，坚持分类指导、因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善型住房需求， 促进房地产行业健康稳定发展；;宏观政策方面将以稳经济为首要目标，降息降准可期，二套房政策有望放松，地方政策则释放更多救市信号，促进部分购买需求入市，改善型需求将进一步释放。;近年来合肥市GDP保持较高的增长速度，城市经济发展迅猛，城镇人均可支配收入在中部省会城市中处于中上水平。;自2011年合肥市常住人口保持在750万以上并小幅增长，对外地人口的吸纳能力逐年增强，本案所在西部区域人口密集，为项目发展提供人口支撑。;合肥市商品住宅整体供求趋于平衡，成交面积和均价呈逐年上涨趋势，房地产市场发展相对健康平稳。;宏观背景 ;项目所处高新区及临近的蜀山区均呈现供不应求的局面，随着近期高新、蜀山区地块出让，区域市场热度将再次提升。;区域住宅库存量较低、存量去化周期短，供不应求的市场态势下，住宅产品具有较大的补货空间。;生态、产业、交通、配套等因素推动下，区域市场高速发展，并逐步由刚需主导向品质化主导转变。;区域内项目多为高层搭配洋房及别墅的物业组合，产品类型相对复合，涵盖刚需与改善需求。;区域内竞争格局区划明显，在售项目分为品质主导型、性价比主导型两个发展方向。;项目位于蜀山以北、长江西路旁，打造55万方地铁综合体项目，规模及项目规划在区域内具有一定优势。;项目在前期高层刚需产品热销的基础上，推出洋房产品，控制总价，吸引目标客户，实现较好的去化。;高层产品户型方正，无面积浪费，面积区间合理，入市即热销，随后推出洋房产品，控制总价，吸引目标客户，实现较好的去化。;项目位于高新区柏堰湖旁，拥有“一山五湖”的优质生态资源，将打造一个低密度纯墅区，定位中高端改善型客户。;项目规划了洋房、别墅和商业三种物业类型 其中洋房28栋，6-9层，共计712户，面积在118-172㎡ 别墅95栋，共计501户，面积在240-450㎡ 此外，项目为政府代建一座中学，周边规划有部分配套底商，满足住户基本生活需求;项目洋房产品面积较大，主力面积130-145㎡，顶楼、一二楼、标准层具有较多面积赠送，定位品质改善型客户，保证住户的居住舒适度。;项目的别墅产品为240-450㎡的经济型别墅，地上三层，地下一层，功能齐全，赠送面积多，通过控制总价来加快项目的去化。;目前仅B1栋别墅在物价局备案，项目的别墅产品面积偏小，控制在270-370㎡，其中东西两户面积超过330㎡，单价在20000元/㎡左右，高于市场平均价格，单价由东向西递减，东西两户差价在2175元/㎡。;项目位于蜀西湖旁，拥有湖山环绕的优质生态资源，是乐富强树立品牌效应而打造的高端低密度住区。;总用地面积：7.48万左右；总建面：19.9万左右 计容积率：13.4万左右（商业0.19万；住宅11.5万左右）； 业态分布花园洋房6.6万，高层4.9万； 21栋5-10F电梯洋房；5栋33层高层 容积率：1.8；建筑密度：21.95%；绿地率：40.5%； 总户数：796户（洋房488；高层308） 车位配套：小汽车：1320辆；自行车：1234辆;150㎡以上四房产品三室朝南，高层开间尺度优于洋房，洋房部分庭院、小露台增加部分亮点，舒适度有一定附加值亮点，但亮点不够凸显。;;项 目;占据稀缺景观资源及城市资源是别墅的主要价值支撑点，决定别墅产品内涵及档次。;别墅项目销售呈现冷热不均局面，市场整体去化速度较慢，过高的总价与外部环境的制约致别墅产品受众较窄。;合肥高层豪宅于近年兴起，多以景观或区位驱动，市场开始接受，将是未来高品质住宅的主流形态之一。;高层豪宅整体市场表现较好，此类型产品的市场认可度逐步提升，可实现较强的溢价能力。;160-240㎡的产品是市场的供应主力，偏经济型的高层豪宅更受