【精编】AFP考试《金融理财原理》第九章知识点购房与换房规划.docx

学习必备欢迎下载一、购房与换房流程列出须要居住得面积与渴望居住地区得代价↓↓决定购房目恰当前得总价估算房价开展率↓估算购房时得衡宇总价↓↓盘算该投资得终值为否富足支付届时自备款↓↓盘算购房后每月储藏为否足以包袱 房贷本利摊仍额‖‖‖资产应 学习必备 欢迎下载 一、购房与换房流程 列出须要居住得面积与渴望居住地区得代价 ↓ ↓ 决定购房目恰当前得总价 估算房价开展率 ↓ 估算购房时得衡宇总价 ↓ ↓ 盘算该投资得终值为否富足支付届时自备款 ↓ ↓ 盘算购房后每月 储藏为否足以包袱 房贷本利摊仍额 ‖ ‖ ‖ 资产应怎样配 置才华到达所需 得投资报酬率 可设置在购房上得资产于储藏比例 二、年收入概算法 用年收入概算法盘算可包袱房价 : 购房前首付款得准备与购房后贷款得包袱， 对家庭现金流量与生存水准得影响长达数十 年； 可以以下公式概算可包袱得衡宇总价： 可包袱房价 =[( 年收入 x 包袱比率 )/ 房贷利率 ] / 贷款成数 不能陷入低首付款得陷阱，买自己包袱不起得屋子； 例题：如年收入 10 万，此中 30%可用去缴房贷，假设前几年只缴利钱，首付款得机遇 资本也以房贷利率盘算，房贷利率 6%，贷款成数 70%； 万，为年收入得 可包袱房价 =[(10 万 X 30%)/ 6%] / 70%=71.4 备 21.4 万得首付款； 7.14 倍；条件为需先准 设贷款 20 年，本利匀称派仍法，可贷款 PV(6%， 20， -3)=34.4, 34.4/70%=49.2 ， 49.2/10=4.92 ， 不到年收入得五倍； 从这个简化公式可知，同样得收入，利率越低，可包袱房价越高 房价越高；一样寻常而言，依房贷包袱盘算得房价上限，约为年收入得 三、目得精算法盘算可包袱房价 ; 储藏率越高，可包袱 5-8 倍； 可包袱房价 =PMT1X{1-[(1+y)/(1+r)]}/(r-y) X(1+r) +FV(r,,0,A)+PV(I,m,PMT2) r= 投资报酬率， =离购房房年龄 PMT1=当前年收入×包袱比率 A=当前可设置于购房用途得净资产 i= 房贷利率， m=房贷年龄 PMT2=本利摊仍年供额 y = 收入开展率 目得精算法案例 =FV(y,,0,-PMT1) 小林年收入为 10 万元， 预估收入开展率 5%，当前净资产 15 万元， 收入得 30%用于储藏 自备款与包袱房贷得上限； 届时可以包袱得房价为： 小林方案 5 年后购房， 投资报酬率 8%，贷款年限 20 年，利率 6%， 自备款储藏局部 =PMT1× {1-[(1+y)/(1+r)]}/(r-y) × (1+r) × (1+8%)5=193047 元 =30,000 元× {1-[(1+5%)/(1+8%)]5}/(8%-5%) 自备款投资局部 元 = FV(r,,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399 元 PMT2=FV(y, , 0, PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288 第 1 页，共 4 页 学习必备欢迎下载贷款局部 =PV(i,m,PMT2) =PV(6%,20,-38288)=439,160元可购房总价可以买约莫元=193,047+220,399+439,160= 852,60685 万元得屋子；四、牢固预算下地区与面积弃取工程参数平米数单价得本地区如今年收入二环100,0007012,180收入增长比率二环到三环5%8010,658可包袱购房支付比率三环30%909,473可设置在购房资产三环到四环150,0001008,526投资报酬率四环8%1107,751预计几年后购房四环到五环51207,105房贷利率五环6%1306,558房贷年龄五环以外201406,090五环以外可筹自备款4134461505,684五、换房本事概算需筹首付款 =新居 学习必备 欢迎下载 贷款局部 =PV(i,m,PMT2) =PV(6%,20,-38288)=439,160 元 可购房总价 可以买约莫 元 =193,047+220,399+439,160= 852,606 85 万元得屋子； 四、牢固预算下地区与面积弃取 工程 参数 平米数 单价 得本地区 如今年收入 二环 100,000 70 12,180 收入增长比率 二环到三环 5% 80 10,658 可包袱购房支付比率 三环 30% 90 9,473 可设置在购房资产 三环到四环 150,000 100 8,526 投资报酬率 四环 8% 110 7,751 预计几年后购房 四环到五环 5 120 7,105 房贷利率 五环 6% 130 6,558 房贷年龄 五环以外 20 140 6,090 五环以外 可筹自备款 4