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房地产市场非线性蛛网模型的构建 自2021年4月史上最严厉的房地产调控政策国十条出台以来，控房价、挤泡沫、保民生切实成为房市调控的主基调，后政策层面又陆续跟进国八条、新国五条，内容涵盖房源供应、土地政策、税制改革、金融监管各个层面，可见国家对于房地产调控的信心和决心。在多方利益的博弈下，房地产走势不再是一个单纯的经济现象，它已经和很多社会、民生、安全问题联系起来了。 房地产业是周期性比较长的产业，具有供给滞后的特点，其外在表现为以成交量和成交均价等技术指标为主的房地产供求关系的周期波动。从现实反映来看，其周期呈现突变性、非线性和非对称性的特点，因此，如何更好的利用模型契合其周期的变化趋势，使宏观调控政策有据可依，是值得研究的问题。 蛛网理论是由美国经济学家H. Schultz、意大利经济学家U.Ricel和荷兰经济学家J. Tinbergen提出，1934年由英国经济学家N.Kaldor命名的。高鸿业在微观经济学第三版中，对蛛网模型是这样描述的，“引进时间变化的因素，通过对属于不同时期的需求量、供给量和价格之间相互作用的考察，用动态分析的方法论述诸如农产品、畜牧产品这类生产周期较长的商品的产量和价格在偏离均衡状态以后的实际波动过程及其结果”。因此，可以利用蛛网理论来研究房地产的周期波动和价格变化等问题。 2 文献综述 在国内来讲，具有代表性的是，王利根据北京市房地产市场的发展情况，在详列影响供给和需求的因素的基础上，建立了线性方程并进行回归，得出蛛网呈现发散的结论，需要国家的宏观调控。曹振良在《房地产经济学通论》中，实现了蛛网由静态模型向动态模型的转化，但仅局限于对于方程的推导，没有做详细说明和实证检验。总之，国内研究虽然取得一定的成果，但层次较浅，没有做深入的研究。 从国外来看，比较前沿的是对于房价走势混沌状态的研究。收敛、发散、封闭结论的得出只是在简单假设情况下的基础结论，分歧、混沌状态的研究才更能客观反映实体经济的运作状态。C.H.Hommes 在蛛网模型中提出了适应性预期的概念，把供给方作为一个整体，研究了其混沌状态的出现。B.Finkenstadt建立了线性的供给方程和非线性的需求方程，R.V.Jensen， G.Sorger 和C.H.Hommes建立了非线性的供给方程和线性的需求方程，共同特点是，引入相关参数来代替真实数据，客观模拟和解释真实经济的变化情况。 在以往研究的基础上，我们利用蛛网模型建立非线性的供给和需求方程，研究土地市场和房地产市场价格波动机制，然后用matlab软件进行数值模拟，得出相关的结论。 3 模型构建 3.1 为简化模型便于处理，我们做如下假定 （1）开发商作为一个整体，属于同一利益集团；购买者作为一个整体，属于同一利益集团。 （2）土地的供给量和需求量只受价格因素的影响，房屋的需求量受价格的影响，房屋的供给量受房屋和土地当期价格的影响。 （3）均衡形成的条件是市场出清。 3.2 基于以上假定，建立需求方程 方程（7）是本文的核心方程，它表示了价格的波动机制，是当期价格基于前期价格和超额需求的调整，利用此方程，我们可以探究价格的运行轨迹，求解价格均衡点的稳定区域。（7）为二维非线性映射方程，接下来我们用离散动力系统的方式来处理。 4 实证分析 我们在其模拟结果的基础上，结合天津市的实际情况，进行房地产市场经济行为的分析和解释，并提出调控的思路和方法。为了更好的模拟和反映房地产价格调整机制（8）的变动规律，直观的说明上述讨论的过程，我们给固定的常数予以赋值，即令： a0=1.2，a1=2，a2=1.6，b0=4，b1=1.6，b2=0.04， c0=0.5，c1=0.3，c2=0.2，d0=0，d1=3，d2=0.02，d3=0.4 （1）图形1表示了在α2取0.4时，随着调整参数α1的变动，价格p1 ，p2的变动趋势。由该图可知，E* （0.4，0.9）是一个局部均衡点，这个也可以通过（11）式得出。当α1增大时，均衡打破，系统出现分岔，α1继续增大，系统由分岔进入混沌状态，这与前面的推导是相吻合的。图形还显示了Lyapunov指数的变动情况，Lyapunov指数趋于0时，均衡点是稳定的，当该指数处于振荡状态时，均衡点出现了混沌。 （2）将α2作为该价格系统的变动因子，取不同的值，探究土地价格p1和房屋价格p2之间的关系。由图形3可知，房屋价格和土地价格没有简单的线性关系，尤其当超额需求的权重α2取较小的值时，α2=0.07，价格系统会处于一种混沌状态，无任何规律可循，而当给α2赋予合适的值时，土地价格和房屋价格会呈现不规则的非线性