锦湖花园营销策略报告.pptx

锦湖花园项目营销策略报告 2017年01月;;;;;;锦湖花园;;;;;;;;锦;【前言】 从内部来看，项目拥有极佳的地段及自然景观优势，同时户型设计有较多亮点，按以前阳春的市场环境，成为一个热销的项目是理想当然的事情。 但伴随着碧桂园、星海湾、恒生一号等项目的出现，阳春市场发生了本质的变化。 综合上述分析，本报告重点解决的营销问题有以下两个： 1、项目所拥有的优势能否在新市场环境下突破？ 2、如何结合市场，借助区域发展势头，打造差异性产品，快速销售？;营销执行建议;区位分析???远离市区的繁闹又享东湖三圈之便捷;交通分析：临近各大干道，10分钟内到达三大核心生活圈;四至分析：项目处于东湖片区，周边居住氛围浓厚，周边拥有东湖景观、优质学府等优势配套;稀缺面湖地块，打造一线湖景，为自然景观优势增值;指标分析：二期规模适中，容积率高住户数较多;项目规划分析：围合式布局、东南、西北朝向;户型配比：总套数1208套;户型平面;户型赏析：8栋B2 160㎡四房二厅三卫;户型赏析：13栋D2③ 126㎡三房二厅二卫;户型赏析：12栋G136㎡三+一房二厅二卫;户型赏析：9栋E1 233㎡六房二厅四卫;【小结】 从项目内部来看，围合式布局充分利用西北朝向的东湖景致和东南朝向的山景，且户型设计亮点较多，实用率高，赠送面积多； 从项目外部来看，地段优越，居住环境舒适，周边配套成熟，拥有公园、购物、学区等优势。 ;营销执行建议;阳春大市数据;阳春市2016年项目总销量与均价;阳春市2016年项目总销量与均价;阳春市2016年1-12月网签数据;房产最新政策;最新政策方面：央行出大招楼市受冲击房价会进一步下跌?;最新政策方面：央行出大招楼市受冲击房价会进一步下跌?;最新政策方面：央行之后：一夜之间 楼市又传来两大消息！;最新政策方面：央行之后：一夜之间 楼市又传来两大消息！ ;土地交易概况;2015年成交地块;2016年成交地块;2015-2016年成交地块地图;竞品个案分析;阳春房地产格局;周边竞品价格平面分布图;;阳春碧桂园--户型分析;阳春碧桂园--营销节点;营销梳理： 注重口碑传播，公关活动铺路 注重品质形象塑造（营销中心、样板房、看楼通道展示到位） 注重暖场活动，吸引人气，保持市场热度 持续性拓展宣传（派单、举牌、小物料派送、客户专场等）;阳春碧桂园--成交客户结构;网签数据;星海湾--户型分析;星海湾--营销节点;营销梳理： 注重活动传播，带动人气； 开盘前高标准园林、板房展示； 社区配套逐步开放，带动客流； 大范围镇区广告推广，拓展镇区客户 注重镇区拓展（已开设圭岗、潭水镇区临时销售中心;柏丽豪园;旗峰花园;;;;;;;客户访谈-市区客户;客户访谈-镇区客户;阳春市场大市：2016年阳春市累计成交约7033套，其中4月、9月为成交高峰期，对比15年4180套，销量呈稳步上升状态，16年销量同比上涨68%。2107年现随着阳春碧桂园二期、星海湾、恒生一号等加推陆续入市有望继续拉升阳春整体市场表现。 阳春个案分析：阳春碧桂园全年累计成交538套，成交均价4807元/㎡（带精装） ；星海湾全年累计成交411套，成交均价4068元/㎡ ；中兴铂金湾全年累计成交801套，成交均价4033元/㎡；碧桂园中兴华府全年累计成交224套，成交均价7679元/㎡（别墅项目） 。阳春片区均价是3800-4200元/㎡（毛坯）。;【重新梳理市场】 从阳春的大市数据来看，从2016看来阳春的成交有所提升，已达7033套，但主要体验在阳春碧桂园、中兴华府、星海湾、恒生1号等项目； 从客户结构来看，阳春碧桂园、星海湾等，镇区的客户占比例已近5成，说明阳春市场镇区客户逐步成为主力； 从竞争环境来看，碧桂园的最佳展示区、星海湾的立体推广营销来看。从项目质素（规划、园林、服务、营销等）已达到一个新高度，客户购买的不单纯是房子，更看重的是品质生活。;营销执行建议;【本体、市场梳理】 从本体分析，项目毗邻东湖水库，拥有一线湖景的绝佳地理位置，如何利用绝版湖景景观促进住宅销售？从产品来看，117-137㎡三房产品是项目的主力户型，我们的目标客户群体是哪些？我们要向市场释放哪些价值点？，才能更好地销售住宅？ 从市场环境来看，东湖片区住宅市场现处于百花齐放盛况，如何联合他们提升整个片区价值，另一方面目前东湖片区洋房体量较大，我们如何突破竞争？;大品牌，大社区逐渐成为东湖片区置业的首选。碧桂园、铂金湾、畅达新城等项目在规模上具备竞争力。 周边小项目林立，低价策略容易对本项目造成冲击。;重塑价值体系——卖点梳理;重塑价值体系——卖点梳理;项目是东湖水库旁最后的一线湖景绝版地段，东湖片区是阳春目前配套最完善，发展前景无限，项目位于东湖片区的核心位置；并拥有阳春