民法典解读--房地产领域物权编条文解读.pdfVIP

房地产领域物权编条文解读 1、不动产登记资料的私密性 解读：本条为新增条款。不动产登记资料的查询及使用与个人隐私密切相关，此 条款实际上向查询、复制不动产登记资料的不动产物权利害关系人施加了一项保 密义务，与不动产物权变动无直接关系。实际上，《不动产登记暂行条例》（2015） 第28条对此已作规定。在此基础上， 《民法典》对其予以明确化，对其中利害 关系人对不动产登记资料的使用予以限制，保护了不动产登记资料权利人的个人 信息。 2、登记收费 解读：本条是关于登记收费问题的规定。登记机构不是营利性组织，目前我国各 地的不动产登记机构，尤其是房产登记机构，从事的登记工作一般只是对登记申 请人提供的有关材料是否符合规定的条件进行审核，并在此基础上收取登记费， 但登记费的计费标准不宜与不动产的面积、体积或者价款的比例等因素挂钩。 3、业主决定建筑区划内重大事项及表决权的规定 解读：本条是关于业主决定建筑区划内重大事项及表决权的规定。此条文做了较 大的修改，细化了关于业主决定建筑区划内重大事项并对表决权的行使进行重新 规定，同时整合了 《建筑物区分所有权解释》中的规定。根据 《民法典》这一规 定，实质是业主共同决定事项，召开业主大会会议参与的业主专有部分面积和业 主人数应该过 “双三分之二”，筹集维修资金，改建、重建，改变共有部分用途 或利用共有部分从事经营这三项事项必须经过参与业主大会会议表决权“双四分 之三”（双三分之二的四分之三），除此之外的业主共同决定事项含选举业主委 员会、选聘解聘物业服务企业等，应是经过参与业主大会会议表决权“双二分之 一” （双三分之二的二分之一）。 该条一方面对业主的权利保护予以了加强，尤其是对实践中出现的物业未经业主 同意擅自改变共有部分用途这一情况。《民法典》规定，此种经营行为应当由业 主共同决定。另一方面完善了公共维修资金使用的表决程序。 《民法典》强调， 使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积过半数的业 主且参与表决人数过半数的业主同意。 4、将住宅改变为经营性用房的规定 解读：本条是关于将住宅改变为经营性用房的规定，将之前的由利害关系业主同 意改为利害关系业主一致同意，更为明确。业主不得随意改变住宅的居住用途， 是业主应当遵守的最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。如果业主 确实因生活需要，将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约 的规定，在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，还必须征得有利害关系的业 主一致同意。这两个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用房，二者 缺一不可。 如何确定业主为有利害关系的业主因改变住宅为经营性用房的用途不同，影响的 范围、程度不同，要具体情况具体分析。总之，不论是否为隔壁的业主，还是相 邻或者不相邻的业主，凡是因住宅改变为经营性用房受到影响的业主，均是本条 所说的 “有利害关系的业主”。 5、建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途以及筹集与使用的规定 解读：本条是关于建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途以及筹集与使用 的规定。本条规定再次明确了建筑物及其附属设施的维修资金是属于业主共有 的。维修资金的使用涉及共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造、维护等， 涉及业主能否正常使用建筑物及其附属设施，关系着每个业主的切身利益，因此， 本条规定维修资金的使用应当经业主共同决定。 关于维修资金的用途，本条规定主要用于业主专有部分以外的共用部分的维修、 更新和改造。例如电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等的维修。至于业主专有部分 以外的哪些部分为共有部分，哪些设施为建筑物的附属设施，要根据每一栋建筑 物、每一个建筑区划的不同情况具体分析。根据建设部和财政部发布的《住宅共 用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，共用部位，是指住房主体承重结 构部位 （包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、 楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已 分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、 天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路 灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。最后一款则 整合了《建筑物区分所有权解释》的第3条规定，同时新增了业主大会和业主委 员会有维修资金的紧急申请请求权。 6、建筑物区分所有权共有部分收益之归属 解读：本条是新增法条，明确共有部分收益归业主共有。实践中常有物业企业利 用业主共有部分进行经营，如占用业主共有道路或