地产策划or报告】2008年咸宁市新华国际地产项目全程策划报告144页.docVIP

新华国际策划报告 咸宁市新华园置业 2007.12 【前 言】 根据市场调研所得出的结论及项目地块自身及资源，提交《新华国际策划报告》专项解决本项目地块发展定位的核心问题； 本次新华国际《新华国际策划报告》的说明： 本次策划方案是在近3个月的市场调研的基础上提炼、修改的，主要强调项目定位过程的高度针对性和思路的逻辑性； 由于定位过程同时也是市场细分的过程，所以本案是针对本项目的定位过程和定位系统进行概念梳理； 本策划方案对前期所提出的每一个观点、结论都进行了优化并提炼出更深层次的定位依据、结论。 目 录 第一篇 咸宁市宏观经济环境分析 城市概况 咸宁市经济发展状况 咸宁市经济政策环境 咸宁市城市总体发展规划与构想 第二篇 咸宁市房地产市场调查分析 咸宁市房地产市场总体发展概况 咸宁房地产消费群体及特征 国家和当地政府对房地产业的政策 房地产市场发展状况分析 第三篇 项目调研 第一部分 市场调研 第二部分 项目定位系统分析 1．区位特征分析 2．项目价值分析 2.1 地块描述 2.2 地块SWOT分析 2.3 价值体系的建立 3．消费群体分析 3.1 收入及购房能力 3.2 年龄及家庭特征 3.3 职业及社会角色特征 3.4 居住需求偏好 4．竞争环境分析 5. 定位思路 第三部分 项目定位 1. 目标客户群定位 2. 形象定位 2.1 价值点切入 2.2 风格嫁接?2.3 产品营造 2.4 形象主题定位 3. 产品定位 档次定位 物业类型定位 户型定位 价格定位 第四部分 项目开发策略构想 第五部分 项目整体规划建议 1. 总体规划特色建议 2. 建筑特色 3. 园林景观 4. 住宅产品规划建议 5. 会所及配套设施 6. 智能化系统 7. 物业管理 第六部份 营销策略 1．案名建议 2. 案名应用建议 3. 营销主题概念 4. 入市时机及入市姿态 5. 总体推广策略 6．定价策略 7．前期费用预算 第四篇 新华国际营销执行 第一部分 项目价值点集成 一、核心价值 二、需注入的附加价值 三、高端形象营造价值 第二部分 项目推广思路 一、价值点之四大演绎 二、推广思路实现点 三、项目营销推广阶段安排 四、媒体宣传组合策略 第三部分 营销组织阶段纲要 一、营销阶段安排 二、销售各阶段工作计划 三、费用预估 第四部分 各阶段工作计划组合细分 第五章部分 营销费用估算 一、总体推广费用预算 第五篇 新华国际项目经济分析 项目规划设想 一、二期地块市场销售价格预测 项目一期经济分析 项目二期经济分析 项目一期盈利平衡点分析 销售利润 赢利能力分析 项目不确定性分析 经济评价结论 第六篇 附件 工程进度计划 概念设计方案 第一篇 咸宁市宏观经济环境分析 城市概况 1、地理位置及行政区划 咸宁市位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，有“湖北南大门”之称，享有“桂花、楠竹、茶叶、苎麻、温泉之乡”之誉。东与黄石市的阳新县交界，南与江西省的修水县、湖南省的平江县接壤，西与湖南省的临湘市相连，北与荆州市的洪湖市隔江相望，与武汉江夏区、鄂州市、大冶市毗邻。区位适中，交通便捷。138公里长江黄金水道依境东流，京广铁路、106、107、京珠高速公路贯通南北。距北京市、上海市、广州市的空中里程均为1000公里，车程一个半小时即可抵达武汉天河机场，是湖北对外开放的南面窗口。国土面积9861平方公里。 咸宁市辖通山县、通城县、崇阳县、嘉鱼县、赤壁市、咸安区四县一市一区，共设12个乡、51个镇、6个办事处。 2、自然资源 咸宁自然资源丰富。这里属典型的亚热带季风气候，冬冷夏凉，四季分明，光能充足，雨量充沛。生态资源富集，粮油生产实力较强，特产资源尤为丰富，是享誉全国的桂花之乡，楠竹之乡、苎麻之乡、茶叶之乡。全市现有桂花面积3.5万亩，产量140吨，居全国第二；茶园面积15万亩，年产量1.16万吨，是全国砖茶规模最大的产区；楠竹147万亩，立竹2.2亿支；苎麻年产量1.9万吨，苎麻加工能力长纺锭2.9万锭，短纺锭20万锭，是全国苎麻生产加工的重点地区之一。猕猴桃3.6万亩，年产鲜果 750万公斤，是国家优良种苗繁育基地；各类中药材植物达919种，是中国华中地区中药研究开发基地；食药两用的雷竹栽培基地面积3万亩，市场前景十分广阔。全市林业用地面积809万亩，森林覆盖率达48.96％。苍山郁翠、沃土藏金，咸宁矿产资源贮量丰富，其中金、镁、锌、煤、大理石等50余种矿产开发潜力巨大。 　 咸宁市处于幕阜山脉向江汉平原过渡地带，地势东南高，西北低，山地