房地产估价（第三版）第10章 写字楼评估.pptxVIP

房 地 产 估 价 （第三版） 曲卫东 叶剑平 编著 第10章 写字楼评估 关键术语 写字楼 　　 写字楼市场 　　 写字楼估价 　　净冷租金 　　 运营成本 房地产估价（第三版） 普通高等教育 “十一五”国家级规划教材 21世纪房地产系列教材 CONTENTS 目录 写字楼概述 写字楼市场的特征分析 写字楼的评估方法 房地产估价（第三版） 普通高等教育 “十一五”国家级规划教材 21世纪房地产系列教材 写字楼概述 房地产估价（第三版） 普通高等教育 “十一五”国家级规划教材 21世纪房地产系列教材 １０.１.１ 写字楼的定义 写字楼是高价值商业房地产的重要类别之一。所谓的高价值商业房地产指的是净收益性房地产，它的价值主要是由在评估基准日现存的和潜在的收益能力决定的。高价值商业房地产除了拥有非常好的位置、建筑质量和装修之外，还需要具有不必花费太大的费用就可以完全重新分割内部空间的可能性和灵活性。 写字楼不是一个孤立的物业形态，它是城市系统的一个有机组成部分，其开放性的商务形态决定了它是城市的公共性物业，也是城市形象的重要组成部分。写字楼是与城市资源、区域环境、相关的服务型业态相联系的，只有与它们发生有效的协同，写字楼的功能才能得到更好的发挥。写字楼是由物理功能和心理功能构成的有机生命体，通过激发人的活力以创造更大的生产力和持续增长的价值。 写字楼概述 房地产估价（第三版） 普通高等教育 “十一五”国家级规划教材 21世纪房地产系列教材 １０.１.２ 写字楼的分类 根据建筑形式，可以把写字楼分为多层、高层和超高层。 根据产权情况，可以把写字楼分为独用和分用。 根据使用方式，可以把写字楼分为租用和买断。 根据销售情况，可以把写字楼分为内销和外销。 根据使用功能，可以把写字楼分为单纯型写字楼、商住两用写字楼、综合型写字楼等。 按照建筑面积的大小，可将写字楼分为小型、中型和大型写字楼。 根据物业等级，可将写字楼分为高档物业 （顶级写字楼与甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）、低档物业 （丙级写字楼）。 写字楼概述 房地产估价（第三版） 普通高等教育 “十一五”国家级规划教材 21世纪房地产系列教材 １０.１.３　 写字楼的价值影响因素 １. 区位因素 位置、交通条件、周围环境。 ２.实体因素 外观条件、内部装修、设备设施、物业管理水平、租户类型及资信、租约合同的质量。 写字楼市场的特征分析 房地产估价（第三版） 普通高等教育 “十一五”国家级规划教材 21世纪房地产系列教材 由于写字楼存在投资受宏观经济影响较大、投资周期长、投机性较强等特点，市场波动比较剧烈且波动幅度大。 １０.２.１　市场供给 对写字楼市场供给的预测包括对当前供给量和未来新增供给量的预测。写字楼的供给相对于其他物业的供给具有一定的独立性，即供给变动与宏观经济波动之间没有很强的相关性。 １０.２.２　市场需求 写字楼市场的特征分析 房地产估价（第三版） 普通高等教育 “十一五”国家级规划教材 21世纪房地产系列教材 １０.２.３　 市场供需的平衡 １. 市场空置率 ２. 出租率 ３. 市场吸纳率 ４. 市场租金的变动 写字楼的评估方法 房地产估价（第三版） 普通高等教育 “十一五”国家级规划教材 21世纪房地产系列教材 任何一种评估方法都适合评估写字楼，对写字楼评估方法的选择取决于待评估写字楼的具体情况。通常来说，由于写字楼是典型的收益性物业，应该首选收益法评估写字楼。 １０.３.１　收益法 １. 写字楼的运营成本分析 ２. 写字楼的收益分析 在计算租赁收入和出售收入时应注意以下两个问题： （１）了解租金和售价的内涵。 （２）利用收益法进行评估时，除了有租约限制以外，还应采用市场客观收益。 １０.