写字楼定位及装修策划.pptx

高端写字楼定位及装修建议;1.产品分析与定位;1.产品分析与定位;建筑现状： 建筑面积约19万m2； 每层建筑面积2262m2，楼层数约40层； 建筑高度140米，10米挑空大堂，3.5米层高； 9部高速电梯、地辐热、户式中央空调； 130-400㎡自由分割；;2.市场产品分析;;■ 量价表现：受个案影响量价齐升，实际市场不容乐观 2014年西安市办公类物业成交面积96万㎡，较去年相比上涨29.9%，创近年来新高；成交均价为9142元/㎡，较去年相比上涨4.3%，也达到近几年来较高水平。但需要指出，2014年较高备案量主要是受部???个案影响，以泰华金贸国际、中登·苏陕国际金融中心、华商豪盛旺座城等为代表的项目纷纷通过定向团购、定向开发等实现了快速去化，故而推高办公物业整体成交量。;■ 区域特征——“高新、经开、曲江”三足鼎立，高新量价领跑全市 从分区域成交量来看，高新、经开、曲江依旧为办公市场三大主力成交区域，成交量分别为32.8万㎡、18.2万㎡、12.3万㎡。三区域占全市成交总量的66%。 从分区域成交价来看，高新成交均价10598元/㎡，明显领先其他区域，商务价值一枝独秀的局面难以改变。曲江以10184元/㎡成交均价位居第二，文化产业的快速发展，给曲江办公市场带来活力。;■ 高库存——办公物业库存风险远大于住宅 从存量情况来看，截止2014年底，西安市办公物业存量面积达344万㎡，存量继续攀升，按照近一年平均去化水平计算，当前存量去化周期超过40个月，高于住宅类物业去化周期，市场风险较高。;;西安部分写字楼项目大堂的指标;都市之门;西安部分写字楼项目空调的指标;西安部分写字楼项目电梯的指标; 豪华型 简约型 普通型;档次高、灯光柔和、线条流畅;西安部分写字楼项目卫生间的指标; 高档写字楼更为注重卫生间的装饰，卫生间的设计比较人性化，墙壁和地面采用较好的瓷砖或石材，灯光柔和，与项目的档次相匹配； 低档写字楼的卫生间则主要只是为了满足需求，没有独特设计。;西安部分写字楼项目停车位的指标;特色案例—都市之门;特色案例—都市之门;精装修(带家电、家私) 供电系统 专线供电，备用发电机组供暖系统 中央空调供水系统24小时热水 外立面设计为国际先进通透式生态幕墙 地下一层设银行专属金库，二层距离地面6米高 4500多平方米的上升式广场，屋面喷泉、水池的景观。;1、照明采用ABB/Ibus系统； 2、九部三菱客梯一部消防电梯为相应的楼层提供垂直运输服务。 3、美国江森楼宇自控产品，设多个信息点。 4、合资产品三洋为整幢大厦提供中央空调服务，风机盘管系统达到室内恒温，新风系统提供过滤清新空气。;招商大厦的亮点： 1、招商大厦采用写字楼市场中罕有的“八面体”形式，阐释城市建筑思想。低辐射镀膜LOW-E玻璃幕墙，为企业创造节能透光隔音全功效的办公环境。 2、采用“筒中筒”结构，由电梯、楼梯、公共卫生间、部分设备间围护形成中央核心筒，与外围框架形成筒中筒结构。 3、452个超标准港湾式泊车席位。 4、三大国际品牌构筑极致中央空调系统。 5、24小时无人值守的SIEMENS火灾报警系统选用消防系统行业领导品牌德国西门子旗下旗舰产品S1151交互智能探测系统，实现24小时全天候无人值守可靠报警。;产品形态 + 所处地段 + 物业配套 = 实现目标;分类;综合比较写字楼在大堂、标准层、外立面、电梯、卫生间等方面，可以看出甲级在各方面都更为讲究，选材更为高档，功能更加复合，设计更加人性化。;3.我项目装修建议;硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为四管式；软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。 写字楼产品装修建议：;end;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。6月-216月-21Wednesday, June 2, 2021 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。14:10:5814:10:5814:106/2/2021 2:10:58 PM 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。6月-2114:10:5814:10Jun-2102-Jun-21 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。14:10:5814:10:5814:10Wednesday, June 2, 2021 13、志不立，天下无可成之事。6月-216月-2114:10:5