西安广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报.pptxVIP

广安地产文艺路项目商业部分;感谢贵司对机构的信任与支持！;目录;第一部分 市场分析;第一节 商业物业投资市场分析;五年间，商铺投资市场理性回归;建筑形态演变;西安商铺市场现状;第二节 同类物业运营状况分析;A、纯商业物业;立丰国际购物广场;项目点评： 该项目开发商立丰集团依托自身多年来经营立丰百盛的丰富经验，以及百盛手头大量的品牌商家资源，吸引了众多主力运营商前来“捧场”一起做旺，充分发挥了其“立丰百盛”二期的运作模式，在销售上取得了成功。;民乐新都会;项目点评： 该项目为龙宫水上娱乐世界的旧楼改造，续交了土地出让金后使用年限为40年。由于所处位置为解放路传统商业带，招商情况较好，但是在销售过程中依然存在内铺销售难度高的问题，销售2年仍有20%铺位未售出。 ;万达广场;项目点评： 万达城市综合体模式在西安的成功克隆，虽然建筑外形依然为公寓裙楼，但是商业占据了绝对的主导。依靠公寓回收成本，商业部分作为优质资产进行长期培养，最终赢得整体项目运营的成功，使其价值大幅提升。 ;B、裙楼商业;利君V时代;八水上筑;华融国际;中海华庭;小 结; 价格定位;第一节 土地思考;周边配套;周边配套;周边配套;区域消费特点;主力消费群分析;消费结构分析;消费特征分析;运营面临的主要问题;第二节 建筑主题定位;我们需要解决哪些问题？;经典项目规划解析;广州正佳广场——亚洲体验中心 占地面积57000㎡，总建筑面积420000㎡，其中购物中心面积300000㎡，是当今中国最大的集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务于一体的现代化购物中心。 ;深圳万象城——中国最具示范效应的超大型室内购物中心 位于深圳，总建筑面积达18.8万㎡，号称是“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”，是目前深圳必逛的商业物业。;西安万达广场——城市综合体在全国的成功复制 大连万达集团在西安的1号作品，总建筑面积约35万㎡，是一座集合了大型百货、超级市场、国际院线、数码城、电玩城、康乐设施、商业步行街、高档城市公寓和写字楼等诸多业态的万达第三代作品——城市综合体。;沉住气，再看一组案例！;盛世商都;慈恩镇;开放式街区+部分商业建筑群;万达广场：室内商业街+主力运营商卖场;以上项目的共性;街铺化产品受欢迎;如何创造更多街铺，是要首先考虑的？;本项目建筑主题;建议将项目北侧A区调整为东西走向的商业步行街，南侧2层，北侧3层，2 楼可加外挑廊营造空中商业街，以提升2楼价值，解决销售难点。 （步行街3楼可作为办公室自用，或者出租给器乐商家作为学习班教室。） 将东侧3号裙楼商业部分，-1—1层作为挑空，采用环绕型的商业形态 和北侧的A区商业楼联动，通过主要通道的指引，达到人们逛街目的。 ;相关指标 商业总面积：约14300㎡ 商业街步行街：约4300㎡ 裙楼-1~3层：约10000㎡ 业态定位 步行街：鞋帽、中小餐饮、茶秀、 美容美发、工艺品、品牌 服装、外贸服饰、水果店、花店等。 裙楼： 大型主题卖场 ; 步行商业街 裙楼中庭;项目仅仅依靠北侧的规划路，在建筑形态上做到规划路的“搬移”，使项目自身在商业街的规划中，同时实现街口的实体感觉。;单线型的动线设计;二层商铺街铺化，提升二层商铺的商业价值;最大限度提高其商业价值，缩短销售周期;步行街新概念绿化示意图;两层步行街透视剖面图;第三节 业态定位;主题卖场 + 步行街商业;第四节 产品定位;主力铺位面积;休息区;在步行街设置大量休闲设施，吸引人流休闲停留。;其他公共部位格调;裙楼至商业街主入口形象展示; 业种选择;男装;化 妆 品;美容美体;美 甲;第五节 价格定位;区域租金调查; 面积：25平米左右 租金：100元/平米·月； 经营业态：小型餐饮； 定位人群：周边群众； 档次定位：中低； 经营优良指数：较差；; 面积：4平米左右； 租金：400元/平米·月； 经营业态：外国高档食品； 定位人群：高端消费； 档次定位：10---50元/件； 经营优良指数：良好；;化妆品;服 饰;;价格建议;第三部分 运营策略;机构案例;泰华世纪新城---成功的主题定位和招商策略， 为项目带来较大的收益，整体提升了周边项 目的商业品质;新艺城---分割销售的经验总结;第一节 运营管理;经营模式：相对自主经营;自主经营;管理模式：专业商管公司统一管理;统一商业管理; 建议引入21不动产等专业机构驻场，负责铺位出租及 转让事务。;第二节 招商策略;第三节 营销策略