某地产城市整体研究项目_天津各区域进入性研究报告.pptVIP

陈塘庄是内部重点商务区，为未来市区重点发展区域 核心区320万体量，100万住宅规划 区域开发已启动，进入土地集中出让阶段 控规中最高容积率在5.8，平容积率3.9，部分限高 陈塘庄之于新梅江 陈塘庄定位：总部基地、北方高技术服务核心区 新梅江核心，最具活力和创意的区域，兑现时间最早的区域 产品形式：与未来CBD比拼楼体高度不同，陈塘庄更多以中低密度意向吸纳创意产业聚集地 兑现时间：早于梅江东，区域成熟度最高的区域，高地价 从节点上看，陈塘庄是早于梅江东启动的，且整体拆迁难度低，容易兑现目前已领先于其他节点，成为最先兑现价值的区域； 分期开发： 一期：土地2013年将全部出让，总面积约59万，约41万商业金融业，18万住宅，2015年左右兑现； 二期：土地在2013年上半年开始出让，沿河两岸同时启动，整体建筑面积可达120-150万； 三期：中心商务区将在2014年后推出土地，商业办公建筑约40-60万。 天房于2013年5月在陈塘庄区域获取土地两块，楼面地价分别高达11946、12415元/平米。 规划 板块 已出控规范围 中心商务核 两大生活配套区 经济指标：总建筑规模690万㎡ ，已出控规区域（核心区）约320万，其中商务区220万，住宅区100万 河西住宅市场长期缺乏供应，住宅价格居高不下 　 套数 面积 2009年 1490 160658 2010年 1462 185136 2011年 331 58655 2012年 2270 272999 河西供应与成交情况：河西区长期处于供应稀缺态势，在淡市之下价格保持稳定增长，2012年突破两万的价格平台。 　 套数 面积 金额 均价 2009年 5526 642431 6835158110 10640 2010年 1730 240395 3773197916 15696 2011年 667 93081 1604118760 17234 2012年 1667 153078 3235777269 22270 河西区2009-2012年项目供应情况 河西区2009-2012年项目成交情况 价格增长保持在10%，2012年已突破2万平台 格局 市场 2009-2011年，河西区住宅供应面积不足20万，2011年不足6万，处于长期供应匮乏的状态 早期开发商均获取的是纯居住类地块，伴随区域关注度提升 拥有较高绝对值的商业地块将与住宅用地进行打包入市 整体供应量达255万平米，住宅约137万平米 供应 未来 农垦 农垦 还迁房 还迁房 还迁房 万科 农垦 华润 热电厂地块 大沽南路地块 翰金佰地块 冷冻地块 太湖路地块 2013年将出让大沽南路地块、20#、23-26#、28-34#、36#、43#、47#共15个地块，合计总建面约210万平米，其中住宅137万平米，商业约73万平米。其中43#已有保利、融创、龙湖、中粮多家品牌开发商关注； 另有翰金佰地块、冷冻地块处于控制性详规公示阶段，太湖路地块整理中，总建面约45万平米； 万科、农垦、华润已在区域取地，其中万科项目整体定位为高端中大户型社区，精装修； 地块周边另有二块还迁房，定位为小面积产品； 热电厂预计2013年底供热结束后搬迁，原主要建筑将改为主题公园，其拆迁进度对U字形地块价值影响较大。 成本 取地 预计未来楼面地价在12000左右 项目编号 位置 用途 占地面积(万平米) 建筑面积(万平米) 楼面地价（元/平米） 成交情况 津西陈塘（挂）2013-029号 河西区洞庭路西侧 城镇住宅、科教 2.60 5.36 11946 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 津西陈塘（挂）2013-030号 河西区洞庭路西侧 城镇住宅、科教 3.28 8.86 12415 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2013年5月拿地，当时龙头房企天房、振业、金地、招商、富力、星河、津滨、路劲、金融街均到场，两宗地块分别经过46轮和22轮的激烈角逐，最终由天房获得，溢价率达到71%、81%。 summary 小结 新梅江板块 梅江东起步区已开工建设，伴随梅江优势，价值显而易见 河西区住宅长期缺乏供应，价格居高不下 板块内土地价格持续高企，未来大规模土地供应，成为兵家必争之地 新梅江板块取地策略： 占据河西成熟区域的先天优势，聚焦梅江东或陈塘庄出让地块 打造主流居住及改善型产品，预计取地成本在12000左右 contents 目录 地铁沿线 河北区区域规划 地铁沿线未来供应 小结 河北区市场潜力 3号线 6号线 5号线 地铁沿线土地供应集中在河北区新开河两岸 全部为小型综合体项目 2