第五章成本法.pptxVIP

第五章成本法;主要内容;一、成本法的概念;例题：成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（　）（判断题） ;二、成本法的理论依据;　例题：1.成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（　）等。 A.图书馆 B.钢铁厂 C.空置的写字楼 D.单纯的建筑物 E.加油站;例:成本法的本质是以房地产的（ ）为导向来求取房地产的价值。 　　A.建筑规模 　　B.基础成本 　　C.重新开发建设成本 　　D.建后利润;例：某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（　）;求在运用成本法估价时注意“逼近”，其中最主要的是要注意如下三个方面：;四、成本法估价的操作步骤;房地产价格构成（七项）;（一）土地取得成本;土地征收补偿费（四项构成）： 土地补偿费（征收前3年平均产值6-10倍）——对地 安置补助费（每人4-6倍，每公顷最高不得超过前三年平均年产值的15倍）——对人 地上附着物和青苗补偿费——对物 安排被征地农民的社会保障费用 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过前三年平均年产值的30倍。;（一）土地取得成本;（一）土地取得成本;建设用地使用权购买价格（简称地价款）：一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法、成本法求取。 买方应当缴纳的税费（土地取得税费）。包括契税、印花税、交易手续费等，通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。 ;例如，某宗面积为5000㎡的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元/㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为：;（二）开发成本;1．勘察设计和前期工程费，包括可行性研究，工程勘察，规划及建筑设计，施工通水、通电、通路及平整场地等前期费用。 2．基础设施建设费，包括道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用。如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部??含在土地取得成本中，在此就只有部分或没有基础设施建设费。;（三）管理费用;　（四）销售费用;4.计息方式。 单利：仅对本金计息，利息不计息的增值方式。 复利：指不仅本金计息，以前各期所产生的利息也要计息的一种增值形式，俗称“利滚利”。;假设民间借贷：甲向乙借本金款100000元，借款20年，按月利息1分计算（每月结一次利息），20年后本息共多少？;某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则3年期存款的单利年利率应大于：;计息期：;（1）一次性发生的：从投入日到开发完成时（估价时点）全部作为计息期。 （2）建设期内均匀投入的：计息期取一半。 ;　　【2009年真题】某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（　）元/㎡ 。　　A.310.61　　B.321.60　　　　C.477.87　　D.494.77 ;　解析： 开发成本、管理费用、销售费用3亿 　　投资利息3×[（1+7.2%）0.5-1]=1061.23万元 　　总成本=31061.23万元 　　单位成本为310.61元/平方米 转让地块单位成本=310.61/65%=477.87 ;例：某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。这块地的面积是10000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（　）元/㎡。　　A.55.20　　　B.103.22　　C.109.63　　 D.114.82;540×（1.082-1）+90×（1.081.5-1）+60×（1.080.5-1）=89.86+11.01+2.35=103.22;直接成本利润率＝ 投资利润率＝ 成本利润率＝ 销售利润率＝;　【2010年真题】某商品住宅项目的土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（　）。　　A.17.13% 　　B.18.30%　　C.18.61% 　　D.21.47% ;解析：先算开发利润。　　头饰，开发利润=（土地取得费用+建设成本+管理费用+销售费用）×投资利润率　　=（600+900+50+60）×20%=32.2　　金城武，成本利润率=