天启宁波市中元立方寓整合营销提案报告jionns.pptxVIP

中元*立方寓整合营销提案报告;报告结构;PART1 : 项目现状解读 ;项目概况;项目四至地貌;项目区位;S;栋号;户型配比;层高4.8米计单层面积，内部2层结构，使用面积大于产权面积;;【规划配套】 江北边缘地段 加工型工业区内，生活配套与氛围缺失 规划孤零零的四幢楼被四车道马路横断、没有其余配套 规模小、物业类型偏小众 【产品小结】 LOFT的常规设计，与宁波之前产品对比，胜在精装修;PART2:竞争力分析-市场再读;宁波市与江北区历年GDP走势;江北人口密度研究;工业区;;洪塘板块研究;相邻区块辐射研究;轨道交通规划;机场路延伸线规划;;商业卫生配套规划;区域竞争格局;主要竞争个案;推案时间 ;两房两厅户型分析 （40-50万左右）;主要竞争个案;7——40套88和92，88为中间ABA 8——51套80和96，边套96，80在中间ABBA 11——42套80的21套，其余97的 15——36套90的 16——35套90的 17——40套40的 18——20套97的，其余90 20——40套90的 其中阁楼或底层面积单独计算，约估未推产品70%以上90㎡ 15%80㎡，15%97㎡;;推案时间 ;奥林80 两房户型分析 （55-60万左右）;在市场比较中再次审视项目竞争力; 只有户型能突围！ 产品是全案突围竞争的关键;;产品竞争解读提炼;南北通透、豪华更衣间、健身房;本案核心产品力;小结-项目竞争分析;PART3:推广策略;现状回顾;怎样建立市场信任度？ 零星布局、缺少便利的配套、居住氛围弱 本案的产品竞争力在哪里？ 精装修、LOFT挑高，N空间 究竟定位投资型小户产品，还是另谋出路？ ;推广定位如何制定？;;但是产品的深入挖掘和包装， 却可以创造二次生产力;;;;;关键：产品突围 ——产品居住价值的充分挖掘;产品突围;;策略总纲; 超90，精装两房两厅复式公馆;强化中元的品牌 强调功能空间，忽略建筑面积 展示未来大区域前景规划;附加值建议： 1、商业：开发商先行优惠招租 完善配套——打造商业雏形，开发商引进商业配套（租约形式） 招商政策——交付2年内免租金，对业主优先，第三年享优先购买权 2、交通壁垒：引入班车 人性化服务——2年内增设小区班车，早7：30、晚18：30各一班 3、品质升级：精装修，大品牌小价钱 重点厨卫装修，可用一线品??下的低价系列产品。如科勒;PART4:销售策略;策略制定前思考 》》问题综述 ———— 项目自身;策略制定前思考 》》项目 PK 市场 ———— 住宅层面;策略制定前思考 》》问题设定——如何让市场认可我们？;目标设定 》》项目工程节点预诂;策略执行 》》主要策略建议;策略执行 》》销售策略要点 1、开盘时间为2009年10月 2、街铺包装，氛围营造，给予市场充分预期 》招商提前、政策制定是关键 3、住宅开盘后1年内实现90%以上去化 》住宅销售是达成项目最大利润的可能 》把控合理的销售速度是关键;策略执行 》》价格体系建议 住宅均价设定 1、参考现有区域市场价格： 》目前周边项目以阶段尾房销售为主，普通住宅均价为5000-5500元/㎡左右； 》周边项目短期内价格提升可能很小； 》参照不同物业的价格，挑空小户型的均价可考虑设定为10000 -- 11000元/平米之间 2、考量区域市场总价竞争： 》目前周边90㎡户型，销售单价约6000元，总价55万左右 》本项目产品基本使用面积约为90㎡左右，则换算单价约为5500元/平米 3、把项目住宅作为利润增长点来考虑： 》商业价值目前无法体现，建议采用先租后卖，争取更大利润值 》建议住宅均价范围为：10000-11000/平米;策略执行 》》商业模式建议 目的：盘活资产，提前形成商业氛围，提升项目形象 模式1：短期免租金合约 》开发商选择商家入驻，提供为期2年的免租金合约 》商家须在合约规定时间内完成入驻，并达到营业条件 》合约到期后商家可选择续租或买断，拥有优先购买权 》续租或买断，价格均依据市场价格及双方约定 》以上政策对业主优先 》金融、餐饮、便利店等社区配套条件可适当放宽;策略执行 》》住宅销售模式建议 目的：稳定销售速度，创造利润空间 销售方面： 》采用批次推案，平衡批次推案供给 》采用分层推案，达到批次去化的口碑效应 》控制批次推案量，追求利润与速度的平衡 价格方面： 》价格体系采用低开高走，具体根据客户意向积累情况定 》价格体系采用杠杆定价，形成局部房源的价格差异，实现价格试探 》价格体系采用分段定价，根据客户意向，保证楼层的定向去化 ;PART5:广告亮相;在广告诉求上，塑造项目的宜居性为主通过产品力与总价的直观对比吸引投资客;立方寓印象（主要来自前期广告印象） 单身公寓 年轻、总价低 买一层得两层、