同策_上海万兆中谊路项目市场营销策划提报_201PPT.pptxVIP

万兆中谊路项目市场营销策划提报; 市场背景条件研判;第一部分——战略制定;大 势 背 景;整体市场：全市住宅供求;整体市场：全市公寓供求;;区 域 走 势;区域市场：闵行住宅供求;区域市场：闵行公寓供求;;板 块 状 况;板块市场：板块价格沿革;;板块市场：在售项目概况;;板块市场：主力产品特征;板块市场：总体去化态势;板块市场：成交单价走势;;板块市场：总价成交百分比;板块市场：客户来源区域;板块市场：客户年龄结构;;板块市场：客户职业、职务特征;板块市场：后续供应体量;;;第一部分——战略制定;定位考量因素;区位现状优势;;;闵行体育公园实景;银七星滑雪场实景;闵行体育馆实景;热带风暴实景;区域规划前景;区域规划前景;;南侧七宝 · 新生核心 闹中取静 · 宜居天地 绿色生态 · 休闲娱乐 人文教育 · 知性生活 交通要道 · 推动发展;定位考量因素;先天条件;项目产品已定型 整体户型种类多样 三房以上舒适户型为主力 ;二房三房产品面积较常规 三房以上产品空间尺度跳升;综合项目 · 循环促进 小型规模 · 私密生活 层次丰富 · 大家气度;定位考量因素;开发经历;品牌现状 实力强劲，但缺乏能扩大影响的系统整合包装。 “碧林湾”名噪一时，品牌形象有所建立；但尚仅在“区域大型开发商”层面上得到较高认同。 发展空间 大量土地储备，且土地价值随规划发展不断提升，经济及社会效益方面均有较大可开发潜力。;开发经验丰富 · 未来潜力巨大 品牌塑造推广 · 进入上升通道;定位考量因素;;;;;贝沙湾; 此外，12月10日刚刚开盘的贝沙湾至今已经去化该批158套房源中的130套，取得了良好的销售业绩。;当前在销个案客户定位分布;参考个案客户启发： 上海西区客户集中，项目周边区域为主，交通动线导入及产业支撑力度明显。 主要客户特征： 年龄大多在25～40岁之间 工作或生活主要集中于上海西部地区，对该区域有较高认同度，目前存在换房需求 收入较高，对于偏高的总价有较强的经济承受力 见识较广，具备产品解读能力;;本案目标客户细化分区研究;首次置业客户布点 主要沿七莘路呈带状分布； 大部分集中在较早开发的住宅项目??老式居 民区内。;特征描述 年龄特征：25—30岁青年，适婚年龄段。 工作特征：工作区域较分散，覆盖传统市区范围，在大上海版图西南区域略显集中。 其他特征：父母居于区域内较早开发的住宅项目内，自身因独立或成家等因素产生分户需求。 工作时间不长，财富积累较弱，但对生活环境及质量却有较高要求，尤其对都市化 的生活有较为强烈的依赖， 需求特征：小面积二房为主，三房为辅。;换屋需求客户布点 主要沿七莘路呈带状分布； 大部分集中在较早开发的住宅项目或老式 居民区内。;特征描述 年龄特征：年龄跨度较大，35—45岁中青年为主。 工作特征：工作或经商，主要集中在七宝及七宝周边区域，收入可观。 其他特征：或祖居于七宝区域，或因工作或生意等原因由外地迁入，在该区域已有较长时间的 居住经历，因先前居所难以满足当前的生活需求而产生换屋动机。 这部分客户长时间“蛰伏”于该区域，对区域现状已很适应，对各项规划及发展前景 也非常了解，之前可能已经有在外区投资性购房的经历，但由于现有产品在风格、 品质、性价比及包装等某方面未能提供其期望的满足感而迟迟没有在区域内购房置 业，但其作为潜在的购房力量不可小觑。 需求特征：三房为主，四房及四房以上户型为辅。;东侧导入客户布点 主要以漕宝路为轴线延伸； 在漕河泾开发区、内环漕宝 路立交以及徐家汇区域相对 集中。;特征描述 年龄特征：40—45岁左右为主，辅以少量25—30岁左右的适婚年龄段客户。 工作特征：工作主要集中于大上海版图西南区域及市中心区域，有较高的职业地位。 其他特征：目前未居于七宝，但因工作及社交、亲属圈层等简洁地缘关系，与本区域有较密切 的联系并有较高认同度，了解该区域现状及规划。经济实力较强，对生活空间尺度 有一定要求，并且对休闲娱乐、社交接洽条件等方面也颇为关注， 需求特征：改善性需求占据绝大多数，以三房及三房以上户型为主。;南侧导入客户布点 分布于莘庄地铁站周边； 主要集中在新装立交西侧 水清、报春、莘松等新村 区域。;特征描述 年龄特征：25—35岁中青年，即将成家或成家时间不长。 工作特征：工作区域分散，覆盖市区范围，在西南区域略显集中，受薪阶层为主，收入稳定。 其他特征：目前主要居于莘庄地区，部分为早先由市区拆迁而来的居民，并有一定量的“新上海 人”，存在明显的“都市情节”，向往