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;研判 —— 市场梳理;上篇:研判 — 市场梳理 ;宏观分析;海阳房地产情况:
1、在海阳凤城的开发商,大多来自青岛、济南、烟台、河北、北京、深圳、上海、内蒙、温州等地,目前海阳比较尴尬是它特殊的地理位置,夹在青岛、烟台、威海之间,仅仅是个城市通道而已,距离周边城市烟台、威海、青岛等地车程都在一小时多以上,缺乏聚客效应,不能让人停留下来。
2 、从地理位置来说,虽然海阳凤城楼盘是距青岛市比较近的一个外地楼市,但目前,市政生活配套设施的不完善是其最明显的弱点之一。
3、目前在海阳居住,目前并不容易。只有期待周边的规划配套进一步完善和人气的逐渐提升。
大量的外地购买人群和高速发展的经济和交通为海阳房地产带来了旺盛的购买力。;海阳整体市场:;旅游度假区市场:;影响海阳房地产重要事件之一:海阳核电站
;影响海阳房地产重要事件之二:海阳市推介房产市场
;影响海阳房地产重要事件之三:2012亚洲沙滩运动会
;海阳旅游度假区市场小结:;竞品市场;福邸·金海翠林;销售情况;金域蓝湾 ;销售情况;曦岛·假日湾 ;销售情况; 项目名称; 项目名称;项目名称;项目名称;项目名称; 海阳房地市场存在巨大升值潜力 ;
高层建筑的客户接受程度逐年增加;
具有一线海景公寓产品市场接受度较高;
区域低密产品以地中海风格为主;
区域产品的主要推广方式是现场、代理商和房展会。;项目体量:市场主要以中小体量为主,生活配套大都不全。
产品形态:多以欧式建筑为主,但品质较为混杂,中低档产品为主流。
销售形式:主要以现房销售形式为主,期房销售易出现市场抗性。
销售均价:呈现明显的区域分化,一线海景价格均在4500元左右,二线海景住宅均价在3500元左右。
客群情况:北多以外地购房者成为市场主力消费群体。
购买习惯:外地客群主要考虑海洋景观及投资性,而本地客群受海风影响更偏向于远离海景。
传播渠道:传播渠道较为有限,以网络、报纸、围挡等为主,外地推广主要以房展会和代理商为主,事件营销及口碑传播重视率较弱。;本体解析;本体分析:主要经济指标 ;本体分析:SWOT分?? ;中篇:探究 — 价值发现 ;项目定位;—— 低密精品社区;——异域、滨海、自然;产品丰富、多元、非均质;;—— 滨海度假养生资源;;齐鲁最具潜力 ◎ 养生度假 ◎ 滨海豪宅;
作为次级海景市场的一线海景房,我的目标客群在哪里?
作为建面20万平米的多元产品大盘,推广如何支撑项目的销售?;客群---是谁?;客群定位;;1、距离---对他们来说到底意味着什么?
2、成本---他们付出较高的居住成本来异地置业?
3、配套---他们在海阳置业的核心驱动力是什么?;基于对现有市场的充分调研,我们锁定本项目客群
……;锁定客群; 他们是城市中上阶层,具有较高的收入水平,同时具有一定的社会地位,具有较为开放的生活态
度,对项目各方面有较高要求。
他们是成熟的私营业主、睿智的高级白领、企业决策人、银发老人……年龄集中在35-50岁之间,年龄跨度较大。向往滨海生活。
喜欢海阳凤城度假区的环境及项目的顶级配套,如五星级酒店、高端娱乐生活配套,喜欢养生。
看重物业的升值潜力,看重物管和喜欢附庸风雅。
他们购房需求以第二、三次置业为主,具有一定选、购房经验。
也可能需要这样的房子来用于商务接待、私人party。;客群定位;客群定位;案例借鉴; 因为海滨地产的特性,以及本地对海滨地产价值和价格的认知,海阳海滨地产单靠本地客户难以为继。而市场情况的恶化迫使各个项目加大推广力度,将宣传面铺的更广,创造更多的销售机会成为目前以及未来海滨地产的推广趋势。
大批的海滨地产开始大规模、高密度的推广,导致市场竞争更加激烈,在这种环境下,市场的抢夺不仅依靠项目所在城市、位置的魅力,也要依靠项目推广投入的多少,动用更多的资源,从而尽可能的把项目的信息告知目标客户。; 半山半岛在08年地产市场整体低迷情况下创造了旺市旺盘的销售奇迹。
2008年10月2日到6日,半山半岛开盘日及十一黄金周期间,7天销售了5.2亿元。
2008年半山半岛共销售20亿元。
2009年春节7天,销售3亿元;区位:位于三亚小东海鹿回头半岛,整个半岛由鹿回头公园、鹿回头岭两座山和小东海、鹿回头湾两湾组成的独立区域,距大东海和市区就3分钟车程,一山之隔,闹中取静。
产品:坡地水景独栋别墅、高层海景公寓、六星级酒店、豪华商业步行街、国际潜水俱乐部、游艇码头等
配套:东海湾区还包括配套商业服务、洲际酒店、国际潜水俱乐部等,商业配套服务设施有游泳池、银行、超市、餐厅及温泉SPA,功能完善,生活便利。
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