某商业办公楼项目策略报告.pptxVIP

“莱福商业办公楼”项目策略报告;项 目 综 述;项目位于扬州西城区，西临邗江大道，南临文汇西路，总建筑高度80.6米，1-3层为临街店铺，4-20层为商务办公用房。项目总建筑面积50458平米。拥有两个广场，广场内集中了大面积绿化草坪。项目拥有地上地下188个停车位，大厦拥有4部商务电梯垂直交通。项目容积率4.27。;项目定位;商铺;写字楼;项目SWOT分析 ;STRENGTHS;劣势： 1、项目地段：周边商务氛围、人气尚显不足； 2、项目规模：规模较大，销售压力大； 3、单位面积较大，总价高； 4、写字楼门厅，大堂入口在内庭广场处，形象未能体现； 5、电梯集中在门厅处，写字楼人流过于集中； 6、写字楼单层卫生间面积较小，并且动线过长； 7、南侧商务公寓小开间，大进深； 8、商铺、写字间预留下水，室内采光、通风受影响； 9、写字楼的会所建设。;威胁： 市场竞争的威胁，2006年扬州写字楼供应量将有所上升，预计直接的市场竞争面积在5万平米左右； 国家房地产市场的宏观调控政策的威胁，包括政府部门、银行等方面的压力； 写字楼市场与城市经济发展密切相关，扬州在短期内是否能增强投资信心，提供良好的市场环境至关重要。;机遇： 扬州城市经济发展加快，给写字楼市场能够注入新的活力，届时市场需求量稳步扩张，投资市场繁荣； 本案为邗江区建设带来一定的利益，争取相关政府部门给予入驻业主税收的优惠或减免。;项目产品建议;商铺的调整建议 1、调整商铺的下水。由于本案预留的下水在建筑的南侧与西南侧，直接影响了室内的采光与通风。建议将商铺的下水位置调整至商铺的北侧与东北侧靠近项目现有内楼梯处。 2、面积的调整。本案商铺目前的面积划分较大，导致将来销售的总价过高，限制了目标客户群体的挖掘，我司建议调整本案的面积划分，调整面积。首先将现有1层的商铺划分为两间；然后将1、2、3层所有独立铺面确定独立产权，以便于销售面积的便利组合；最后在销售中以目标客户群体的要求划分铺面销售，争取商铺价值的最大化。 3、留楼梯洞。将商铺进行小面积多产权的划分后，须在楼层间预留楼梯洞，以便于组合商铺的??下交通。 ;写字楼的调整建议 写字楼产品的调整建议我司将着重从定位与销售两方面来阐述。 定位方面： 方案一、纯办公功能调整建议（调整图如下页） 1. 将现有部分会议室作为写字楼的商务会所。 2、将写字楼、商住所有的下水间取消，以增加室内办公的使用率、采光、通风。 3、将现有商住平面重新划分，南侧划分较大面积，北侧划分较小面积。 ;写字楼：调整方案一 ;方案二、办公与商住结合（调整图如下页） 1、将写字楼与商住部分进行空间隔绝，重新设立商住的楼层大堂，大堂内增添2部电梯。商住的入口将会牺牲1、2、3层商铺的小部分面积，分摊至商住内。 2、将写字楼所有的下水间取消，以增加室内的使用率、采光、通风。保留商住的下水，并且进行室内布局调整。 3、将商住平面重新划分，南侧的面积较大，北侧面积较小，所有户内都建设卫生间、厨房等。;调整方案二 ; 本案在销售过程中将根据不同阶层的客户进行写字楼标准的差异化交付，以利于本案的销售。;项目营销推广部分;垄断市场空白，建立品牌 这是我们对本案营销推广的基本思路;写字楼总体营销思路 ;商铺总体营销思路 ;写字楼部分营销推广部分;扬州写字楼市场现状与发展 ;个案楼盘资料 ;扬州现售写字楼营销分析;房地产“地段、地段、还是地段”的铁律，真的能为扬州写字楼所实用？西区某项目占据了城市发展较好的地段，在首期销售中，很多业主因地段优势而购买，该项目也以地段为主要卖点进行市场推广。但我司认为在强调地段的同时，我们应深思一下，这里的地段好在什么地方？在扬州它能否支撑起写字楼项目的销售推广？我们对地段提出如下问题，望月路目前有多少家广告公司？商务办公的租售率是不是在90%以上？租金是不是较周边高出很多？这里的商务规模能不能形成一个顺应时代发展的副商务中心？这里有几家中国知名企业？该地段的商贸形象、规模如何？该地段每天的流动人口有多少是商务型的？……如果我们从各方面的数据来分析该项目的地段优势，我们会发现该地段吸引客户群体是有局限性的，因为写字楼的地段优势并不只是交通、配套等简单的因素组合，还有商务能力、商务便捷、商务形象等等。我司认为该项目应对项目推广卖点在地段的基础上进行项目各细节延伸，挖掘每一个可促进客户成交的卖点。 ;扬州写字楼营销推广所呈现的劣势在哪里？;扬州缺少什么样的写字楼？;这样的写字楼卖给谁？;进驻扬州市场的外地大中型公司。外地进驻扬州的公司多数会采取租赁办公的方式，且他们对办公环境的要求较高，经济实力较强。对于购买的外地企业通常是已进驻扬州市场一段时间，对扬州的市场已胸有成竹，确定长久的公司发展计划。外地进驻扬州的企业正在逐年的递增，同时实力型企业也在递