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逐步探索一种处理小产房的办法 小产权房的定义 小产权房是指在农村 集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳 土地出让金等费用，其 产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“ 乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种 约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的 土地使用证和预售许可证， 购房合同在国土房管局不会给予 备案。所谓 产权证亦不是真正合法有效的产权证。 根据如是研究院的一份数据显示：包括小产权房在内的全国所有城镇住房面积为298亿平米，其中小产权房面积为73亿平米，占比达到24%，仅次于商品房面积（占比38%），也就是说，在我们城镇所有住房中，差不多每4套房子就有1套是小产权房。 小产权房产生的原因 城市房价过高：中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府 经济适用房、 廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。 擦边球的空间：根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。 正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。 农地制度不合理：小产权房是农民集体自发在其集体所有的 集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的 土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。 国家对于小产权房的政策 最近，国家新增加了福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个在集体土地上建设租赁房的试点城市，似乎让我们看到了小产权房转正的曙光。但从各地上报的试点方案来看，都对小产权模式进行了规避，都要求项目地块只能办理整体产权，不能进行分割登记。不得“以租代售”，不能长租，其目的就是防止变相式小产权房出现。从这里来看，国家还是没有放开口子。 小产权房长期不能合法化，主要还是因为没有缴纳土地出让金以及其他相关税费流失。如果通过补交土地出让金或是一条解决思路。在清华大学政治经济学研究中心蔡继明主任看来，补缴土地出让金，解决小产权房的历史遗留问题，比任之处于一个不合法的状态，是一个明显的进步。 笔者的思考 现在全国上下存在着大量的小产权房，无法正常上市交易，也不能成为学区房，导致部分人的固定资产不好统计，同时正式的房产的价格又太高。如果全部拆迁肯定会引发社会剧烈震荡，浪费大量的资源。 笔者建议，国家可以设定一个时间，在此之前的小产权房只要向国家缴纳部分费用（土地出让金以及其他相关税费）就可以承认正常的产权，颁发普通的房产证。本着取之于民，用之于民的原则这部分费用可以偿还部分铁路、高速公路以及桥梁的贷款（也可以用来修建新的高铁、高速公路、桥梁），逐步取消部分高速公路和桥梁的收费站、适当降低高铁的票价，这样可以降低企业和个人的负担。银行可以有更多的资金投放到其他重点项目上或者贷款给中小微企业。 由于大量小产权房的上市会大幅度拉低土地的成本和房地产的价格，使炒房客受损，刚需者受益，国民享受更多改革的红利，可以有更多的资金用于消费和再生产，由于房地产价格下降将会导致CPI 下降，国家也可以适当增加市场的流动性，我国的国民经济肯定会迎来一个新的黄金期。 小产权房的改革一定本着既要积极，又要稳妥的原则，先试点再推广，本着自愿的原则，不愿意换取房产证的居民可以维持现状，维护社会稳定。