土地估价师土地估价理论与方法考试（土地估价师土地估价理论与方法考试卷）.docVIP

试卷第 PAGE 1 页共 NUMPAGES 1 页 土地估价师土地估价理论与方法考试（土地估价师土地估价理论与方法考试卷） 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 (一)某县宾馆建于20世纪80年代，以划拨方式取得国有建设用地使用权。1998年5月宾馆领取了国有土地使用证，土地登记用途为招待所。宾馆周围为商服用地，道路以生活型主干道为主，电力设施骨干输电线路为双回路10千伏，供水管径300毫米，排水管径500毫米，固定电话装机容量为1000门。宾馆内部道路、供电、供水、排水和通讯设施齐全。现因宾馆经营不善，县人民政府批准其在不改变用途的前提下进行整体改制。 就上述内容，回答71 - 75小题的问题。第 1 题 下列选项中，关于划拨用地使用权及其价格评估描述错误的有（ ）。 A 划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格 B 企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计人企业资产 C 该宾馆土地使用权以无偿方式取得，土地资产不应计入其企业资产 D 划拨土地使用权价格不包含土地增值收益第 2 题 根据《土地利用现状分类》( GB/T 21010--2007)，评估时可设定其土地用途为（ ）。 A 批发零售用地 B 住宿餐饮用地 C 商务金融用地 D 商服用地第 3 题 若你为该宾馆改制的土地估价师，优先选择的两个估价方法为（ ）。 A 市场比较法 B 收益还原法 C 成本逼近法 D 剩余法第 4 题 对该宾馆进行土地评估时，关于土地开发程度的描述，下列选项中正确的有（ ）。 A 待估宗地设定开发程度为红线内外“五通”和内部场地平整 B 待估宗地因企业需要改制须重新设定开发程度 C 待估宗地实际开发程度为宗地红线内外“五通”和红线内场地平整 D 待估宗地必须按“五通一平”进行地价评估第 5 题 该宾馆改制时，关于土地资产处置方式的描述，下列选项中正确的有（ ）。 A 补办出让手续 B 保留划拨 C 作价出资(入股) D 国有租赁(二)某企业因融资需要委托某土地评估机构，对所属某宗地2008年6月30日的价格进行评估。待估宗地位于市区综合级别三级地、商业用地二级地、住宅用地三级地，宗地面积10000平方米，其中商业用地占20%，住宅用地占80%。城市基准地价的评估基准日为2007年1月1日，综合级别三级地基准地价为3500元/平方米，商业用地二级地基准地价为5000元/平方米，住宅用地三级地基准地价为3000元/平方米。市国土资源局公布城市地价指数(以上季度为100)如下表。 就上述内容，回答76~ 80小题的问题。 公告期2007. 1.12007. 3.312007.6. 302007.9.302007.12.312008l A 商业用地定级 B 商住混合用地定级 C 住宅用地定级 D 土地综合定级第 8 题 2008年第二季度与2007年第二季度同比城市商业用地地价上升了（ ）。 A 115.36% B 116.21% C 15.36% D 16.21%第 9 题 住宅用地基准地价的期日修正系数应该是（ ）。 A 1.28 B 1.25 C 1.23 D 1.20第 10 题 若待估宗地商业容积率修正系数为1.12，区域和个别因素修正系数为5.06%，年期修正系数为0.9942;住宅容积率修正系数为1.08，区域和个别因蒹修正系数为6. 01%，年期修正系数为0.9981，开发程度均不需作修正，则该杀地总地价为（ ）万元。 A 7171 B 5721 C 4851 D 4271(三)某宾馆首层用于餐饮，租金收入为18万元/月，其余各层为客房，共00个房间，平均每间房费95元/天，空置率为25%，该宾馆营业实际花费25矿元/月。周围同档次的宾馆客房部分一般每间房费90元/天，空置率为20%，正常营业费用为年收入的30%;同档次、同规模餐饮业房地产租金为25万元/日，营业费用为8万元。本区域的商业不动产的还原率为10%。如果一年按365巳计算， 就上述内容，回答81 - 85小题的问题。第 11 题 采用收益还原法评估该宾馆的转让价格时，其年总收人