土地估价师资格考试考前辅导（精讲班）学习（土地估价实务基础）模拟试题（二）（土地估价师土地估价实务基础考试卷）.docVIP

试卷第 PAGE 1 页共 NUMPAGES 1 页 土地估价师资格考试考前辅导（精讲班）学习（土地估价实务基础）模拟试题（二）（土地估价师土地估价实务基础考试卷） 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 (一)A城市有一宗国有建设用地，占地面积为1000平方米，土地使用者于2001年以行政划拨方式取得，后于2004年8月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一栋总建筑面积为2500平方米的力、公楼，现全部用于出租。 A城市房地产市场比较发育，拟以2009年8月1日为估价期日进行评估，开展的有关市场调查情况如下： (1)该宗地同一区域、规模档次相同的办公楼月租金收入一般为30 77元，月平均费用15 万元，可收取押金60 万元； (2)该办公楼耐用年限为60年，残值率为0，建筑物重置价为4000元／平方米； (3) 当地土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，银行一年期存款利率为5％。 请根据上述内容，回答51-55小题的问题。第 1 题 评估该宗地价格时，土地估价人员不宜选择的估价方法有（ ）。 A 收益还原法 B 剩余法 C 市场比较法 D 成本逼近法第 2 题 从该办公楼的耐用年限和残值率看，其建筑结构为（ ）。 A 砖木结构 B 砖混结构一等 C 砖混结构二等 D 钢筋混凝土结构第 3 题 该办公楼客观年纯收益为（ ）万元。 A 180 B 181 C 183 D 185第 4 题 评估中，该办公楼的年折旧额为（ ）万元。 A 16．7 B 18．2 C 20．0 D 22．2第 5 题 若A城市土地市场上的交易案例较租赁案例多，采用市场比较法求取的 价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法（ ）。 A 市场比较法 B 采用权重法加和，且市场比较法权重较大 C 收益还原法 D 采用权重法加和，且收益还原法权重较大(二)某城市有一座两面临街的商业不动产，经土地估价师收集资料、实地踏勘，得到该宗地的以下资料和信息： (1)宗地现场调查草图，如图所示；  (2)与该宗地类似的房地产年出租净收入一般为400元／平方米； (3)该宗地的使用年限为40年，现已使用了10年； (4)该宗地的容积率为1，建筑密度为50％，建筑靠近甲街道； (5)该类不动产综合还原率为10％，土地还原率为8％； (6)该城市路线价深度修正系数如下表。并依规定，两面临街且宗地深度 在里地线深度两倍值以下时，应以中间线分前后两部分计算其临街单价。 请就上述内容，回答56—60小题的问题。第 6 题 从宗地现场调查草图上可以获得待估宗地的个别条件信息有（ ）。 A 宗地两面临街 B 土地开发程度为“七通一平” C 宗地为长方形 D 地质状况较好第 7 题 假定未来年收益不变，该不动产当前的评估价格为（ ）元／平方米。 A 4769．8 B 4503．1 C 3911．6 D 3770．8第 8 题 该宗地当前的评估价格为（ ）元／平方米。 A 1000 B 2500 C 2945 D 3120第 9 题 若不动产的估价为76万元，土地估价为52万元，该城市银行的不动产 或土地抵押贷款率为60％，则委托方下列贷款期望数额中，（ ）万元银行可 以接受。 A 25 B 37 C 45 D 50第 10 题 委托方贷款额为不动产总值的60％，土地估价机构仍然不得接受抵押委 托评估的情形有（ ）。 A 委托方与另一公司共用该宗地使用权，未经对方同意 B 委托方拟将该不动产出售但未发生 C 委托方已经抵押了部分国有土地使用权，现未解除抵押合同 D 委托方将该不动产出租四、计算题(2题，共45分，其中第一题25分，第二题20分。答案要求：分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代入数据计算式、计算结果及单位；计算中间结果均保留两位小数，单价为元／平方米，总价为元；计算最终结果均保留整数，单价为元／平方米，总价为万元。评分说明：分项分步记分；计算