龙光·容桂项目前期定位.pptxVIP

龙光·容桂项目前期定位报告;容桂滨江东， 顺德的江岸城邦；;初步判断： 在顺德别墅长期热销的市场状况下，充分利用江景资源，本地块适合采用别墅+高层的产品组合方式； 考虑到别墅市场与高层市场差异性较大，将分别对两种物业的定位进行论述；;;容桂 市场;容桂 市场;市场 趋势;顺德客户对购买别墅有情结，自住和投资需求两旺。;主力户型面积（M2）;客户 构成;高端客户/中高端客户普遍认可“风水”、“豪气”是别墅项目形象的关键要素;园林很重要，而且水对项目必不可缺;别墅产品户型定位：;产品类型;联排客户：;临河别墅类双拼的设计;;;与广州联系的主要道路： 广珠西线高速公路（预计2010年建成） 珠二环高速公路 龙洲公路、南国路 珠公路 广珠高速快速轨道（2010年建成） 横九快速路（2012年完成） 与中山联系的主要道路： 广珠西线高速公路（2010年建成） 广珠公路 碧桂路 广珠高速快速轨道（2010年建成） 与佛山的联系的主要道路： 龙洲公路 南国路 横九快速路（2012年完成）； 广珠公路 碧桂路 广珠西线高速公路 纵五快速路及城际轨道交通。??;市场 现状;地段印象——区域成熟度较低 处于容桂非热点置业片区，周边配套稀少，客户认知度比较低，但离容桂中心城区仅需5分钟车程;指标印象——高容积率低密度江景项目，规模在本地属于中大型楼盘（占地8万/建面30万/容积率3.7）;项目景观资源稀缺：北临德胜河，沿江面宽阔，西接眉蕉河，景观资源好，罕有双水道环绕；南临容奇大道、东临自建别墅群，无景观资源。;未来规划——德胜河“一河两岸”建设工程将为本项目景观资源增添筹码;未来公建配套——增强项目所在片区居住价值;项目优劣势分析：;;东区：成熟城市/30-50万规模大盘/水景;新城区：CBD前景/20万规模大盘/山水景观;区位;市场 现状;市场 现状;项 目;市场 现状; 定位困境：江景资源虽然突出，但并不能支撑分享于所有高层产品；城市化发展对项目的价值支撑需要较长的兑现期；相比之下，本项目的规模也不具有绝对优势。 ;机会 点一;;案例研究;容桂向东：未来重大的交通和轨道利好主要集中在东部区域，有利???吸引高端客户置业；;顺德新城区：随着品牌开发商的相继进入，新城区城市价值进入快速提升通道;大良、容桂历年洋房均价走势;市场 趋势;容桂未来将发展总部经济，促进产业链及产业升级，为中等居家市场补充购房生力军；;发展 趋势;发展 趋势;容桂市场产品创新性弱，同质性强。;【 未来市场研判 】;【 典型项目：新幸福】;【 典型项目：保利】;当前洋房产品居家型居多，未来的大户型产品供应项目受到地块容积率指标的制约，产品创新较难实现；;[四大机会点];高层产品户型定位：;客户 定位;项目户型定位建议：产品创新最大化兑现区域城市价值;当前顺德高层产品：创新性产品在市场上出现，而且受到欢迎，户型舒适度仍有很大提升空间;面积;极致景观视野——无敌景观的会客厅，匹敌别墅空间的震撼;极致景观视野——全景观的各功能空间;　　露台是最人性化的一个空间单元，使人得以方便地获得户外的体验，配合了休闲桌椅的宽大阳台;电梯厅私有化;独门独栋空中别墅， 完全江景景观，赠送大露台花园;楼王尽显尊贵，每户均有私人泳 池。在水温柔的偎抱中将自然美 景尽收眼底……;面积;超大空中私家花园，百变个性空间;绿色走廊系列:环绕型/可参与性（观赏型+使用型）的花园组合;3——人字型端头户型;客户 定位;项目户型定位建议2：抓取市场主流置业客户群体，实现项目销售;通过不同方式的赠送空间形成差异，增强附加值，形成多样化、不同面积段的三房产品；;;[项目核心价值];;分期建议;本项目客户群体演变分析：随着地段城市化价值的提升，未来高层的客户辐射的范围将扩大;【方案】——最大程度发挥土地价值及产品自身的优势，高层部分主要依托江景资源，提高望江的产品量；TH产品沿河布置充分发挥场地优势；;项目产品户型定位汇总;附件一：容桂城市/经济研究;经济 地位;城市 发展;编号;城市 发展;容山商圈是传统老百货商店式的商业中心，容桂居民日常生活用品的重要购买场所。即使是在宏骏广场和天佑城相继兴起的时期，容山商场仍然是容桂居民的购物首选。;新城区——城市功能升级 商业升级：天佑广场(新 兴商业圈)易初莲花/哥顿 酒店（准五星级） 环境升级：文塔公园、狮 山公园、花溪公园 交通升级：容桂公交巴士 站/容桂汽车客运总站 居住升级：未来主要生活住 宅区;优越的地理位置，前景诱人的发展规划;高新园区重点发展的14家企业;高新园区已初具规模，发展态势迅猛;顺德唯一一个区级工业园区，以建设最适宜创业发展的世界一流工业园区为目标;顺德工业地产领先，发展潜力巨大 ;附件二：大良/容桂多期开发大盘研究;案例：康格斯花园;价