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云南水富房地产营销策划方案 云南水富房地产业态图 一、水富房地产市场分析 （一）、 中国房地产市场背景分析： 近期股市大幅动荡和国家宏观调控加息政策的出台对楼市地产业都有很大的负面影响， 但截至 2007 年底，中国城市化率为 %，与发达国家甚至部分新兴工业化国家相比， 我国的城 市化进程仍需继续推进。 社会学者预计， 未来城市化进程将逐步加快。 据国家统计局统计快 报数据显示， 目前我国拥有城镇家庭亿户左右， 人均住宅建面约为平米左右， 如果其中每年 有 1%的家庭有改善住房需求，按照户均 100 平米计算，则此类需求将达到亿平米。同时考虑到城市旧城改造和拆迁形成的住房需求，预计未来对住宅需求数将达到亿平米左右，而 2006 年全国商品房竣工面积约为亿平米，存在较大的供需缺口，所以从长期趋势来看，地 产业肯定是涨声一片，区别只是快慢高低之分，从总体看， 2008 年的房地产市场正在朝着 宏观调控的预期目标发展。 但各项调控政策的落实还有一个过程。 在总的市场背景下， 水富 地产市场可以看作是中国中小城市地产的缩略版。 （二）、水富房地产市场综述 水富是云南东北部快速崛起的生态湖滨港口城市， 扼滇川往来之要冲， 素有“云南北大 门”之称。总面积平方公里，辖两乡一镇， 21 个村和 4 个社区，有汉、苗、彝、回等 13 个 民族，总人口近 10 万，境内属亚热带季风气候，海拔高度 1986 米，年降雨量 1000 毫米， 年平均气温℃。 水富拥有装机容量 600 万千瓦的大型水电站——向家坝水电站。 独具旅游情趣的西部大 峡谷温泉生态园享誉川、渝、滇，是目前全国规模最大、功能最齐全、设施一流、服务优质 的露天温泉园之一。 水富位于川滇两省交汇的腹心地带， 地处长江经济带、 川渝经济区和昆明经济圈三大经 济区域交替处， 是川、渝入滇的重要门户， 经济融汇成都、 重庆、昆明和宜宾、 自贡、 泸州、 内江、昭通等大中城市之影响。 水富港作为云南第一大港、万里长江第一港，扩建后千吨级货轮可由此至重庆、武汉、 上海等重点城市，直航大海。内昆铁路云南第一站坐落水富。四川宜宾机场紧邻水富县城， 水麻、 宜水高速公路正在建设中。 水富已实现名副其实的公路、 铁路、水运、 航空“四通” ， 是云南连接川渝的重要交通枢纽。 总资产达 46 亿元的云天化股份有限公司与水富唇齿相依，是云南省重要的化工基地。 水富工业园区正在规划建设中，引资发展工业势头良好。 水富县委、政府依托现有资源和优势，打基础、调结构、创特色、建支柱、强招商、保 稳定，建好一个城市， 培育三大支柱， 实施四大战略， 围绕建设 “美好新水富” 的总体目标， “全力推进跨越式发展，全面建设小康社会”，将水富建成云南重要的能源、化工基地“云 南北大门”；新兴工业、商贸、生态旅游及湖滨港口城市，云南连接长江经济带、成渝经济 区重要的物资集散中心，长江上游重要的绿色经济生态屏障。 小结：水富县作为县级城市，相对其他县级城市来说，人口少、经济基础薄弱。但胜在 地处川滇交通要道，公路、铁路、水运、航空“四通”，加上云天化和向家坝水电站的保驾 护航， 让水富成为昭通乃至云南一个不可忽视的地方。水富的工业、能源、旅游是构成财政 收入的支柱， 2007 年城镇居民人均可支配收入达万元，是昭通发展最快的城市之一。 （三）、水富房地产市场调查分析 1、市场整体简述 随着政府的规划与城市结构的改变， 水富房地产市场现在形成了四个中心： 一是围绕金 沙时代的人民东路，拥有众多各有特色的超市、专业店、专卖店，同时配置文化、娱乐、餐 饮、酒店、金融、电信等服务网点， 形成城市商业地产中心； 二是以云天化住宅小区为中心， 形成了住宅中心； 三是以紫荆豪园为中心， 形成了商住一体的新地产中心； 四是以楼坝镇为 重点，形成了水富的工业地产中心。 住宅以中低档住宅为主， 住宅形态以多层和高层住宅为主体， 还没有真正意义上的别墅。 2、消费者购房意向、目的分析 水富购房者购房的目的 65%用于自用， 25%用于投资，还有 10%作为保值增值。 3、市场接受价格走势、户型分析 根据我们调查， 目前水富购房者普遍接受的多层住房价格为 1200 元/ ㎡，电梯公寓价格 为 1400 元 / ㎡，商铺则视位置在 7000— 13000 元 / ㎡。购房者最喜欢的住房户型为三室两厅 面积在 100— 130 ㎡的，其次为两室一厅面积为 70—90 ㎡的。购房者最喜欢的商铺为开间米， 进深不超过 13 米。 4、目标客户群定位 我们金江银座的主流客户群体定位为：年龄 20— 50 岁，有一定经济实力，具有一定的 欣赏水平， 能接受并愿意尝试新事物的人群。 由于水富外出务工人员多， 他们成了购房的不 可忽视的团体； 私