昆明产西山别墅物业发展及产品规划建议01教学课件.ppt

昆明尊祥和地产西山别墅物业发展及产品规划建议;;.;别墅政策;别墅政策;作为云南省的经济中心，昆明近年来经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚实基础;昆明旅游具有逗留时间长、人均消费高的两大特点，其产业向以休闲度假为主的“富旅游”阶段转化特征明显;昆明人对于居住品质具有较高的追求，再次置业比例高达49%，居住改善型的中高端物业具有较大的本地市场需求;宜人的环境吸引了大量外来人口，非本地购房者占到总体的40%，存在大量置业目的为非投机性质的休闲度假或自住客户;???未来的供应上看，昆明市场的后续供应仍然较大，且主要分布在城市近郊及新城发展带;9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。*** 10、低头要有勇气，抬头要有低气。**** 11、人总是珍惜为得到。***** 12、人乱于心，不宽余请。**** 13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。***** 14、抱最大的希望，作最大的努力。**** 15、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。。***** 16、业余生活要有意义，不要越轨。*** 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。****;城市房地产市场整体特征总结;.;一.昆明独栋别墅市场分析;昆明市低密度 市场分类;昆明市在售独栋别墅项目;昆明市即将推出独栋别墅项目;项目;昆明有独栋别墅的纯别墅楼盘容积率在0.28—0.6之间，最高为滇池卫城（微风岛）、极少墅为0.6，主要是这两个别墅楼盘不是纯别墅楼盘，有一些洋房和叠加别墅产品。最低为岭东紫郡为0.28,其次为高天流云为0.29,其建筑密度仅为18%,舒适度、品质均较高。;昆明有独栋别墅的纯别墅楼盘绿化率在40.05%—70%之间，集中在50%—60%之间，野鸭湖、金家大院、高天流云的绿化率均为70%，舒适度较高。;昆明独栋别墅项目建筑风格分析;项目;项目;昆明在售独栋别墅价格分析;昆明独栋别墅产品分析;下沉式庭院;昆明独栋别墅产品分析—【万辉星城】;地下室双车库、储藏室;一层平面;独栋别墅产品分析—【智者的山丘】;昆明独栋别墅产品分析—【小结】;独栋别墅产品发展趋势，即其品质重点体现在： 身份的标签：每户外立面、户型均是唯一的，拥有私家码头、私家果岭、私家泳池； 花园赠送面积：大多在1：1以上，有些达到1：2（如高天流云、岭东紫郡）； 产品附加值：赠送地下室或半地下室、阁楼、大露台、大阳台、室外门廊，多重庭院（前院、后院、内院、侧院、入户院、空中庭院等）； 尊贵、阔绰的尺度空间：大面积双层挑高中庭、舒适型独栋客厅在40㎡以上，面宽在6米以上；大面积独立主卧区，舒适型独栋主卧区（含衣帽间、主卫生间）在50㎡以上，面宽在6米以上； 特殊的功能空间：多厅（客厅与家庭厅分离），多卫生间，增加一些保姆房、工人房、视听室、健身房、储藏室、酒窖等。;楼盘名称;楼盘名称;昆明独栋别墅楼盘营销推广主诉求点分析;二.区域竞争;;项目名称;该项目位于安宁市以东太平开发区，处于以昆明市为中心的第二圈层。 项目是集酒店、会议、会展、饮食、娱乐、运动、保健与商业于一体的超大型综合旅游度假居住区。 拟规划总用地面积9500亩，总建筑面积约320万㎡，预计投资85亿元，计划8年建成。 计划每年竣工并销售旅游度假住宅38万㎡，年销售额15亿元以上。;高尔夫球场;项目名称;物业类型 ;房交会期间万辉星城开始进行价格测试，测试均价起价为4000元，认购当天公布价格联排3500元，低于测试均价。 万辉星城样板园区总盘值共2.6亿，开盘供盘量为1.2亿，成交5900万。 本次开盘主要以测试市场和奠定市场基础为目的，开盘供货的物业类型齐全，大部分物业供盘量在50%以上，多层和公寓的供盘量达到100%。 退台洋房供盘量较大，成交率较高，成交金额占到总成交金额的31%。;类型;本次推货约990套 独栋别墅 联排别墅约300套，已卖200多套 洋房约600套， 总体销售率80％;项目名称;2006年安宁城市的重新规划，小城镇发展加速，市场土地放量过大，未来几年安宁房地产市场竞争激烈； 从金碧天下和万辉星城的推盘策略来看，房地产市场已经进入了现房销售时代； 郊区大盘形成较高威胁，需要通过精准的推盘策略回避与其正面交锋； 太平新区房地产发展速度迅猛，竞争异常激烈，产品的差异化定位将决定项目的成败。;.;一.用地分析;;;;四期用地剖面分析;;;;;;;;二.景观分析;项目资源：大面积山体/一座水库/保护性开发;项目地块以山峦和谷地为主，地形地貌丰富，植被茂盛，空气良好；有水库一座；内部有少量坟墓。;景观价值分析;.;滇池板块;世博板块;果林湖板块;昆明购买别墅客户总体特征;.;云南将成为东盟的桥头堡，昆明将成为东南亚的休闲度假中心，太平奥林匹克小镇将成为新兴高端旅游区域。;第三富人区;定位的背景三;形象定位一;定位