003：北京商住SOHO产品（公寓）调研总结.pdf

北京商住SOHO产品调研总结 现代时代的城市问题 现代时代的城市问题 城市的无度扩张 ，郊区化 “城市边界无限蔓延，城市人口激增……好像炸弹爆炸了，城市向各个方向喷射出去……城市被撕裂成碎块，每一块都毫无意义，散落在郊区的土地 上…… 现代时代的城市问题 2. 地理空间上的贫富分化、阶级分层和社会不公 “劳动阶层、公司职员和女店员都被城市扫地出门 ，送到铁路沿线的郊区去居住。早晨、黄昏 ，劳动阶层、公司职员和女店员们坐在闷罐车厢的边 （ 《光辉城市》p92 ） （ 《书信集》p172 ） 缘昏昏欲睡 ，沿着铁轨去往城市地带 ，开始一天的艰辛劳作。” 布依松的故事 现代时代的城市问题 3. 过度聚集带来的问题 ：资源浪费 ，交通堵塞 ，更新困难 新的城市在旧城上面叠床架屋，沿着街道两侧，旧日房屋已经壁立如同悬崖，新建房屋却在其上累加悬崖的高度。……街道生活令人倍感厌倦，吵闹、 肮脏、危机四伏。它们围绕庭院建造。我的阳光在哪里？今日之日，人们非但没有享受到自由，所见惟有各种各样的奴役而已。奇怪的是，这种奴 役，当事人还纷纷表示赞成，而且已经没有任何限制。 （《光辉城市》p91 ） 柯布西耶与光辉城市 城市使用说明书——一组数字的背后 一个居住单位的详细方案：房屋，高速路和停车平台，完整的花园。垂直于水平方向 的步行系统。位于自然风 景中的室外人行道路系统。家门口的运动设施：完整的跑道（2 ）+巨大的游泳池和沙滩（1 ）+网球场（3 ）+ 儿童活动场（4 ）+建筑底层的游戏场地， +屋顶花园中的日光浴场所。 城市使用说明书——一组数字的背后 根据建筑问题和内部街道的安排，选择一种锯齿形退进的模式…… （组织逻辑） （光照、便利与外部环境组织） 城市使用说明书——一组数字的背后 居住区建筑全部底层架空，将近100%的地表空间都归属于居民；房屋覆盖11.4%的地表土地面积。剩下的 88.6%直接暴露在蓝天之下……又添加了11%地表面积的屋顶花园，结果总数为111%地表面积的城市区域得到 充分利用和开发…… 城市使用说明书——一组数字的背后 每个公寓的进深约为7米，一旦跨过自家的门槛，光辉城市的居民就将进入一个设备齐全的、完全隔音的单元。 配备有两层透空的客厅、落地玻璃墙和“正确的呼吸”空调系统。 北京地区商住产品调研 2015年商住市场销售情况 2015年1-9月北京市成交商住成交类型主要为 占比为 LOFT公寓 ， 66% ， 区域 多位于经济开发区 通州、房山、大兴、顺义 LOFT总价 80万-110万元 面积 40-60 ㎡ 多销类型 不超两居 LOFT楼盘销冠代表 北京密码, ID CITY 艾迪城, 泰禾一号街区, 朝北8080 易销户型特点 区位好 ，1-1.5开间 ， 多赠送 ，层高高 北京商住产品定位总结 ——刚需 改善 投资 村→镇转移 商住两用