014：三湘四季花城酒店式公寓前期定位报告.pdf

三湘/ 上海 三湘四季花城酒店式公寓前期定位报告 这是一场开发商、政府与市场之间的博弈！ 项目核心问题研判 1 项目目标解析 本案需要在政府愿景、市场现状及开发商利益之间寻找平衡点！ 政府愿景 开发商利益 市场现状 本案作为新城北面门户及客 作为三湘四季花城大型居住 新城区域住宅开发早期发展 运中心的核心，希望以地标 社区的收官之作，力争做好 迅速，但办公氛围匮乏， 性的酒店类物业的建立提升 临门一脚，实现项目价值最 传统酒店式公寓面临诸多挑 区域形象 大化 战和风险 项目核心目标 如何克服目前市场现状，在满足政府要求的情况下实现本项目的利益最大化？ 2 项目面临问题解析 本案在操作中需要翻越三座大山：区域突破、超越竞争、产品塑造 区域突破 超越竞争 产品塑造 •松江新城早期”空城效应 •片区核心商业烂尾 ，新城核心地位 •传统酒店式公寓不适合本案的 “所带来后遗症如何医治？ 不在，项目核心竞争力如何体现？ 情况下，寻找开发新模式？ •如何解决轨道交通沿线对 •片区内部未来酒店式公寓林立 ，本 •塑造何种类酒店产品使得政府 本案产生的客户截流现象 ？ 案如何在乱军丛中寻求突破？ 满意，客户认同？ 3 项目问题解决方向 我们从3大方面对本项目进行了深度剖析： 项目地块分析 （包括对地块区域、地 块自身的分析） 项目剖析 项目剖析 酒店式公寓市场分析 （包括对区域酒店式公寓及同级别 区域新兴酒店式公寓的分析） 区域住宅市场分析 （包括对区域住宅物业整体市场、客 户需求特征、区域重点项目的分析） 4 前期工作回顾 为此，我们主要完成了以下的调研及访谈工作： 1. 我们深度访谈了以下部分楼盘及机构 • 三湘四季花城住宅销售负责经理及现场售楼员 • 松江规划局负责新城规划审批人员 • 松江地区楼盘，包括文翔名苑、贝尚湾园、上海青年城等楼盘策划及销售人员…… • 新城重点商业及酒店式公寓，包括开元地中海及新城站商业策划及销售人员 2. 我们调研了以下楼盘： • 9号线沿线酒店式公寓，包括上海风景、佘山假日半岛…… • 松江地区重点在售楼盘，包括御上海、保利西子湾、绿地诺丁山、德邑小城、乐莫苑、奥林匹 克花园…… 3. 我们回顾了以往调研内容，并同我司负责松江市场研究专员进行了交流 5 项目研究大纲 我们将按照如下内容框架进行研究： 1 项目地块分析 区域住宅客户分析 区域酒店式公寓分析 • 项目所在区域概述 • 早期松江新城客户分析 • 开元地中海酒店式公寓分析 • 项目所在片区位置分析 • 目前松江新城客户分析 • 保