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某项目法律意见书 法律意见书 致： 李董、章副董、刘副、陈协理 题：关于我司与北京某房地产开发有限公司合作开发协议书或有法律 风险 法务室呈层峰指示，就题述事项涉及的有关法律问题出具本意见，供层峰决 策参考。 为形成本法律意见，我们审阅了开发部提供的《合作开发协议书（草 案）》，初步了解了与题述事宜相关的背景信息。本意见主要围绕我司所关注的 核心问题，即合作开发合同的性质及影响、投资资金安全的保障以及投资、融资 资金的自主使用问题进行论述。 一、《合作开发协议书（草案）》的性质。 通过 《合作开发协议书 （草案）》约定，我们认为本合同中北京某房地产开 发有限公司（以下简称“合作方”）始终保有土地使用权，没有履行投资行为， 不参与建设。以其名义利用土地进行融资所取得的资金不是其对于项目的投资款 而是债权，不属于经营风险。鉴于此，我们初步判断本合同不符合共同投资、共 享利润、共担风险的合作开发房地产项目合同的典型特征，一旦双方发生争议， 本合同的性质有可能被认定为土地使用权转让合同。 我们认为，无论合同性质被认定为合作开发房地产还是土地使用权转让，该 合同均为有效合同。在合作方违约导致解除合同时，我司应有权要求其返还投资 款并承担违约责任，但是，二者在赔偿预期利益损失方面存在一定差异。鉴此， 我们建议层峰，将合作开发合同的预期收益或计算方式量化为违约责任进行约定。 二、关于投资资金安全的保障。 第 1 页第 1 页 某项目法律意见书 目前，合作方不同意为我司的投资提供任何形式的担保，在合作方始终保有 土地使用权，我司不能有效限制其转让、投资和抵押行为的情况下，一旦解除合 同则我司要求合作方返还投资、承担违约责任的请求完全有赖于合作方的经济履 行能力。我们认为，如能有效限制合作方转让、抵押土地，则我司的投资安全具 备保障，一旦发生纠纷，我司可通过司法执行程序拍卖、协商变卖土地使用权收 回投资，并有可能实现继续开发建设的合同目的。鉴于上述，我们建议我司通过 以下方式限制合作方处置土地使用权的权利： 1. 由我司保管或双方共管土地证及土地出让合同的原件，在土地 证使用权人主体的变更和他项权利的设定时均需使用土地证原件。 2. 合作方为本项目所专门设立银行账户的财务章、法人章由我司 保管，有效防止其对外缔结损害我司权益的资产处置合同，但我司有义 务随时配合其正常使用。 3. 在合作方章程中将本项目用地的转让、投资和担保行为设定为 需全体股东或董事同意的重大事项。 根据实践经验，在土地转让、投资和担保过程中，相关行政主管部 门办理过户、出资和登记手续时，通常要求申请人提供公司章程及股东 会、董事会决议，否则不予办理。另，作为审慎的交易者，第三方在进 行重大资产交易时通常对交易对象内部制约机制进行审查，以避免在先 权利及办理过程中的行政程序性障碍。 但是，公司章程是约束公司股东、董事和高管行为的内部宪章，在 公司违反章程规定缔结的合同时，如不能证明第三人恶意，则合同具备 法律效力。本条建议的核心目的是为合作方转让、抵押、投资设置一定 阻碍，在违反公司章程行事足以导致依据公司相关规定追究公司董事、 监事、经理、实际控制人个人赔偿责任的情况下，迫使合作方作出审慎 的决策。 三、 关于投资、融资资金的使用。 第 2 页第 2 页 某项目法律意见书 根据本合同约定，对于我司投资账户资金实施共管，虽然合作方有 义务无条件配合乙方使用资金，但一旦发生纠纷，则我司可能无法自主资金，尤 其在对外融资的情况下，不但无法实现融资目的，而且担负巨额利息。建议我司 在融资后立即以资产、股权等反担保