某村项目前期方案汇报.pptVIP

;第一部分 廊坊市整体房地产市场分析 第二部分 廊坊市房地产区域板块分析 第三部分 项目解析与属性界定 第四部分 项目市场机会点分析 第五部分 项目定位及产品建议;一、市场发展阶段 二、市场供应状况 三、市场价格状况 四、市场销售状况 五、土地供应状况 六、未来市场供应 七、客群来源状况 ; 目前廊坊市房地产市场处于首次商品房置业的后期，在满足基本的居住需求后，市场已经出现高品质项目; 2004-2008年廊坊市商品房施工面积屡创新高，2006年施工面积超过500万平方米，2008年达到近1400万平方米 2004年到2008年5年间廊坊市地区商品房投资额从42亿元增长到180亿元，5年间投资额增长了4.3倍 ;从上表来看，今年房地产开发投资同比大幅上涨;;住宅均价 ; 上半年廊坊房地产市场在经历了一段时间的调整后，出现了普遍回暖的迹象，从三月份开始，出现了开发投资逐步加大，商品房销售量增加，价格止跌的良好态势。市区更是出现了销售高潮，截止6月底，销售面积达到了37.88万平方米，相当于去年一年的成交量。 商品房销售增长，住宅均价普涨，市区商品房实现销售额18.45亿元，同比增长122.57%。;住宅用地成交面积;地块位置;土地位置; 从市场供给情况看，目前市区在售项目可提供商品房面积约43.8万平方米，下半年后续的几个月，供给的面积约为25万平方米，09年一年可售商品房面积约68.8万平方米左右，在2010—2011年，预计可推出约360余万平方米。;廊坊市“十一五”期间住宅用地年度实施计划 单位：公顷;; 1、行政划分：现辖广阳、安次两个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、 永清、固安、文安、大城六个县,幅员面积6429平方公里。 分析：受国人“人往高处走”心态的制约，富裕县城及乡镇的人口到廊坊市购房置 业的增多，对廊坊市房地产的需求量加大。 2、人口状况：2006年末廊坊市总人口为500万余人。市区规划面积80平方公里， 已建成面积64平方公里，人口60万，流动人口30万。 分析：随着常驻人口及流动人口的逐年增加，???廊坊市住房的需求增加。 3、交通状况：以100公里为半径的范围内，拥有首都国际机场、天津国际机场、 一个特大货运港口（天津新港）、三条高速公路、五条国家级公 路。正在规划中的京津间两条高速公路：京沪高速铁路和京津塘 城际高速铁路，将使廊坊对外交通更加便捷。 分析：交通的便捷加快了城市现代化的进程，同时，距离北京、天津相对较近， 对房价的增长有较大影响。;作为地级市，廊坊对其辖下县区及农村居民有较大的吸引力。此部分购房者收入差距较大，因此购买的产品差异也比较大。;普通工薪阶层、经济状况一般的个体工商户组成、刚性需求者;一、区域板块价格趋势分析 二、区域板块产品类型分析 三、区域板块产品品质分析 四、区域板块户型面积分析 五、区域板块客源分析 ;;;;【07、08年价格爆发性上涨】;【产品档次高于其他区域，但仍需改进】; 广阳东区的住宅在廊坊市发展较早，成熟度及品质最高，社区的规划、配套。产品的设计等均领先于其他的区域，但整体品质仍然需要改善，如户型设计不理想，立面细节处理不佳等。 ;名称; 广阳东区是本地居民最为认可的地区，本区域中本市客群占80—90%，包括政府职员、企业职员、管道局职员等，廊坊中高收入者和投资客在该板块中比例最高。;;;【产品综合品质平平】;3居产品仍是该区域主要的产品形式，所占比例超过52%，主力面积集中于100-130平方米；;项目;本地工薪阶层是广阳西区的主流人群；  受广阳东区价格高启影响，西区的辐射力和市场关注正在持续增强； 华夏新城A区中年轻客户比例较高。;; 由于区域成熟度不高，整体发展滞后，目前安次区价格在各板块中处于末位；安次区楼盘价格差异较大，价格范围区间在3500-5000元不等，大部分楼盘均价在4500元/平米左右;小高层板塔、多层板楼为主，容积率1.4－1.8;1居;项目;下辖区县购房者占有相当比例； 安次区低廉的价格受到当地中层收入者的青睐，中青年居多； 对周边下辖区县购房者较强的吸引力； 自住为主，主力需求为经济型三居、二居； 整体客户素质低于其他区域。 ;案名;塞纳河谷一期取得了良好的销售业绩； 翠林洲产品设计相对落后，销售不畅； 艾力枫社具有绝