资产评估的基本方法.pptxVIP

第二章 资产评估的基本方法;本章重点;主要内容;资产评估方法;资产评估基本途径和方法;;主要内容;　市场法;二、市场法的基本前提;三、市场法的基本程序及有关指标;运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：;四、市场法中的具体评估方法;参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时：;2.市价折扣法;3.功能价值类比法;4.价格指数法（亦称物价指数法）;例5：被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：;例6：已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1～4月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2006年10月的评估价格最接近于： 300× 103.6% × 98.3% × 103.5% × 104.7% = 331.1（万元）;5.成新率价格调整法;如果参照物与被评估对象的差异不仅仅体现在某一基本特征上：;直接法中使用频率较高的几种方法：;例7：(1)评估对象概况。待估地快为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。 (2)评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。 (3)评估过程： ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。 ②收集有关的评估资料 A.收集待估土地资料（略）。 B.收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表。;? ;③进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。则各交易实例的交易情况修正率为： 　 交易实例A：0%； 交易实例B：2%； 交易实例C：3%； 交易实例D:0%。 ④进行交易日期修正。根据调查，2004年10月4日以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为： 交易实例A：6%； 交易实例B：7%； 交易实例C：12%；交易实例D：10%。;⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。 交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实???D所属地区为100。 ;区域因素比较表;;⑦计算待估土地的初步价格。 交易实例A修正后的单价为： ;;2.价值比率法;(1)成本市价法 成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学表达： 资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照 物成交价格÷参照物现行合理成本） 例6. 评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150％，已知被评估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其价值为30万元。 资产评估价值=20×150％=30（万元）;(2)市盈率乘（倍）数法 适用于整体企业的评估。 市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘，估算评估对象价值的方法。用数学式表达： 资产评估价值＝评估对象收益额×参照物市盈率 例7. 某被估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则： 该企业的评估价值＝1000×20＝20000（万元） ;（二） 间接比较法;;;案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。 评估人员收集的信息： （1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。 （2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。 （3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。 问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应该是多少？;案例1分析;案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。 在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。经调查，2003