贵阳美林谷小户型项目定位报告83页.pptxVIP

美林谷市场定位报告纲要：一、项目分析二、市场竞争分析三、项目定位四、营销推广项目分析1、地块描述2、SWOT分析3、项目属性分析至贵阳本项垄岩路花溪大道汽车城至小河至花溪中曹司地块描述 项目位于中曹片区垄岩路145号，用地面积为41300平米。 地块在两山之间，内有少量旧建筑视野开阔，两边山体植被茂盛，绿树成荫，空气质量好，相对安静。 项目沿花溪大道入口一带为汽车4S店，周边有少量陈旧民居，周边环境较杂乱，治安环境较差。 目前项目只有一条公交线途径，且道路同多多为重型货车，先正在改建，路况差。地块对外通达性相对较好，对外连接小河、市区和花溪。项目SWOT分析S（优势）自然资源丰富交通相对便利W（劣势）生活配套较欠缺消费者对该片区的不认同无沿街面，昭示性差周边陈旧民居杂乱，社会治安差O（机会）市政道路的改造有利于改善项目的对外通达性。周边项目品质较低，有利于打造项目的差异性T（分析）小河区域和花溪区域同类型项目会分流客源项目属性界定项目价值属性界定：项目基本具备开发中端高品质物业的资源条件，但是存在一些非常不利的限制问题。属性界定描述诠释项目价值自然资源丰富地块位于两山之间，视野开阔，山体植被丰富，绿树成荫。良好的原生植物和自然感官环境，利于营造自然生态的居住空间。区位价值出行相对便利项目对外出行花溪、小河、市区的通达性相对较好。正向属性1、周边环境杂乱、形象的昭示性差，不利于项目的价值体验。2、消费者对片区的不认同。反向属性市场竞争情况分析1、小户型界定2、中小户型发展情况3、中小户型市场竞争情况4、中小户型市场发展预判5、个案分析小户型界定06年前：套型在60平米以下即为小户型。06年5月“国15条”出台，70/90政策规定增加中小套型住宅的供应。内涵与外延发生了相应调整1居室：60平米以下2居室：80平米以下3居室：90平米以下发展历程兴旺期发展期2006年开始，产品多元化，品质提升2003—2005年，供应量加大，混合阶段萌芽期第三阶段1998—2002年，大户型边角料，雏形阶段第二阶段第一阶段 贵阳的小户型经过了萌芽期和蓬勃期后，目前进入兴旺期，表现在小户型的供应量井喷，市场需求放大，产品多元化，品质提升，注重舒适性和实用性，市场竞争加剧，营销手法多样。贵阳小户型现状分析概况（抽样表）：项目名称位置建筑面积(㎡)总套数面积范围(㎡)合同均价(元/㎡)总价(万元)大正.雨曦城郭家寨(笔山路)20000042654-130268014-34 学府雅苑酿造厂4500023471-120216415-26 御景天下云岩区华宫巷33号176561845347 东方欣苑三桥北路4754219274-150420031-63 万象国际遵义路　46949　59042-76 800034—61上河城小河100000118044—114290013—42亨特上城黔灵东路600016052—1031000052—103百灵时尚天地紫林庵1000001020不详未定/摩卡空间宝山路1645015056—130750042—97 目前市场上小户型项目为两类，一类为纯小户型楼盘，整个楼盘全部为小户型产品，如“万象国际”、“摩卡空间”等，另外一类为混合意义上的小户型，即整个小区有相当一部分为小户型产品，此外还有部分中大户型产品存在，如“亨特上城”。市区小户型分布图：区域分布：1、主要集中在交通便利，配套完善的中心城区。 从区域分布来看，主要集分布在商务氛围成熟、市政配套及生活配套完善、交通便利的两城区。尤其是中心区火车站，紫林庵与喷水池繁华区域。如万象国际、百灵时尚天地。新添金阳三桥中心区小河郊区小户型分布 郊区小户型项目分布较散，金阳、三桥、小河、乌当片区均有小户型项目存在，并没有固定集中在某一个区域，它们都是社区开发模式，地理位置较偏，但交通相对便利，社区生活配套相对完善。中心区小户型和郊区小户型对比分析 郊区小户型项目在社区配套和价格上具备强大的竞争力，销售情况好远中心区小户型项目。区域档次规模目标客户产品供应量销售情况销售抗性中心区偏高独栋单体多次置业投资为主LOFT (夹层）一般一般价格高郊区偏低社区化开发首次置业，自住为主平层相对大好交通不便小户型开发区域外延，郊区小户型发展提速。1、两城区土地供应量日益稀缺，小户型开发成本上涨，导致小户型销售价格攀升。而高房价超过年轻一族和普通收入家庭经济承受能力，纷纷转向郊区置业。2、两城区（尤其是中心区）功能向商贸、商务中心转变，居住氛围喧闹嘈杂，居住舒适度下降；同时两城区（尤其是中心城区）的小户型项目容积率高，无园林绿地，难以满足居家型置业者渴望生态、休闲的居住需求。3、贵阳城市化进程的推进三轮驱动的加速，交通路网的完善，郊区交通日趋完善，为郊区小户型的开发带来良好的契机。项