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2006年房地产建筑安装企业税收自查方略河北省地方税务局稽查局杨文国第一节 房地产行业常见违法手段及成因一、房地产违法行为的主要特点及发展变化趋势 偷税与反偷税的斗争更加复杂，大案、要案不断出现。 偷税形式多种多样，手段更加隐蔽。 部分不法纳税人开始为自己的违法行为公开寻求借口和保护。二、常见违法手段（一）营业税1. 以房屋抵顶银行借款本息、抵顶应分配给投资方的利润、抵顶应支付的建筑安装工程款、抵顶获取土地使用权的价款、抵顶应支付的广告费等，直接冲减应付账款、应付股利或者长期借款等科目不计销售收入，不申报纳税。 2. 将预收房款记入“其他应付款”等往来账科目上，长期不申报纳税。还有的采取把售房款直接由销售部门收取并存储在其他银行账号上，随意调节每期应结转收入，隐瞒收入。3. 不按规定开具发票（或开具假发票），隐瞒销售收入。 4. 销售自建自用房地产不申报缴纳“建筑业”营业税。5. 收到业主个人购房按揭贷款后计入“应付账款”、“其他应付款”等往来科目，不申报纳税。 6. 价外费用不计算在营业额内申报纳税。 7. 利用税收优惠政策造假，偷逃税款。销售不动产行为成立要件在所有涉及“销售不动产”营业税的案例中，对一个单位或个人是否发生了应当缴纳“销售不动产”营业税的行为，除特殊规定外，一般必须同时具备以下四个条件：一、转让的是否为不动产的所有权；二、被转让的不动产的所有权是否属于该单位或个人，或者说谁转让了该不动产的所有权；三、是否有偿；四、不动产是否位于境内。 城市房屋权属登记管理办法 第四条 国家实行房屋所有权登记发证制度。第五条 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。 第六条 房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。例题1：甲房地产企业拟投资建设一写字楼，向计划部门办理了立项手续，向规划部门领取了《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后，通过办理国有土地出让手续拥有了某宗地的国有土地使用权，并申请领取了施工许可证，通过招标，选定了建筑施工企业开始房屋建设。但在建造过程中，由于资金不足，甲单位与乙单位签定了参建房屋协议，约定：乙方出资3000万元，待房屋建成后，乙方可分得3层楼的房产。 案例一流程示意图项目 甲方 乙方土地使用权100%合作过程 部分投入 投资3000万 并负责组织房屋初始产权100%过户 3层房产案例2：甲房地产企业拥有某宗地的国有土地使用权，但一直未按照土地出让合同的规定对土地进行开发。后与乙房地产企业签订联合开发合同，共同到计划部门办理了合建审批手续，但未到土地管理部门办理土地使用权的变更登记。双方约定：乙方支付给甲方1250万元后，由乙方进行房地产开发并销售，甲方不再过问房地产开发的相关事宜，但乙方销售房屋时，甲方必须负责开具发票给购房人。房屋开发过程中，乙方又投入资金3000万元，房屋建成后，乙方取得售房款5000万元，全部由甲方开具发票给购房者。甲方认为，虽其开具了发票，但实际发生销售房屋行为的是乙方，因此，其只应按1250万元交税。 案例二流程示意图项目 甲方 乙方 业主土地使用权 100%合作过程 部分投入 补偿1250万 组织并投入 3000万初始产权100%过户 房屋房款5000万支付1250万乙业主甲房产过户并开票例题3：甲房地产企业拥有某宗地的国有土地使用权，但由于资金问题，与乙房地产企业签订合作建房协议。双方约定：甲方提供土地使用权，乙方负责出资开发房地产，房屋建成后，按照25%和75%在甲、乙之间分配。后甲、乙双方共同到计划部门办理了合建审批手续，甲方依法将该块宗地75%的土地使用权变更登记到乙方名下。房屋建设过程中，乙企业共投入资金3000万元。房屋建成后，双方按协议约定比例进行房地产分配，并分别办理了房屋的权属登记。案例三流程示意图项目 甲方 乙方土地使用权1 100%合作过程 组织投入3000万土地使用权2 25% 75%房屋初始产权25% 75%案例三处理结果甲方