湖北省科技创业大厦市场调研分析_98页.pptxVIP

湖北省科技创业大厦 市场调研分析报告 ;目 录： 第一部分 整体市场情况分析 2—8页 第二部分 武昌区域写字楼市场分析 9-16页 第三部分 市场细化分析 17-30页 第四部分 项目情况 31-45页 第五部分 项目SWOT分析 46-48页 第六部分 项目定位策略 49-82页 第七部分 项目核心竞争力的总结性战略思考 83-85页 第八部分 销售价格建议 86-96页;第一部分 整体市场情况分析; 武汉写字楼主要分布于建设大道、武广商圈、中南-街道口、钟家村、沌口和光谷6大区域，6大区域分布不均衡，发展的速度和成熟度也不一样，汉口写字楼发展最为成熟，而湖北省科技创业大厦所在的中南-街道口区域是武昌写字楼最为集中，发展最成熟的区域。;第二部分 整体市场情况分析;分 析： 第一阶段：以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收 了相当部分的高端市场，后来由于市场变化，价格逐步走低。 第二阶段：以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合市场发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。 第三阶段：从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展，但大批商住楼出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。 第四阶段：2002—2006年，武昌推出公司总部区概念、大力发展文化创意、高科技产业等，应市场需求写字楼产品开始涌出，带动写字楼开发热潮。 第五阶段：随着经济发展，市场对写字楼产品的要求越来越高，近年来更高端的5A甲级写字楼出现逐渐取代已开始退化的老一代写字楼市场地位。 通过回顾分析武汉写字楼市场发展过程，得出以下分析结果： ● 城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响写字楼物业需求； ● 近年来写字楼需求受到商住楼市场的影响较大，但商住楼的商住功能只是阶段性的，而商住楼的客户是写字楼市场的潜在客户。;2 、2009年武汉写字楼供应及销售情况;第二部分 整体市场情况分析;三、市场特点 1、商品房销售量小幅增长 2、存量住房交易量增幅较大，主要受到相关政策调控的影响，2010年1月1日起，个人购买普通住房免征营业税期限从2年恢复到5年，使得存量住房市场在2009年年底出现集中成交的现象，交易量增幅明显。 3、由于2008年第四季度，我市商品住房价格处于较低的位置，随着2009年房地产市场的不断回暖，商品住房持续向好势头明显，2009年第四季度，商品住房价格达到历史最高值，同比涨幅明显。 四、市场分析 2009年武汉市房地产市场整体运行继续保持平稳发展，呈现出量升价稳的态势。主要原因在于： 1、宏观调控政策支持拉动需求 2、商品住房供应逐步加大 3、房地产市场持续向好的预期刺激了住房消费市场 4、中心城区高价位商品住房销量拉动了整体价格的上扬，同时也带动了写字楼价格的上涨。 ;第二部分 武昌区域写字楼市场分析;●;第三部分 武昌区域写字楼市场分析;三、部分写字楼调查 本次对武汉部分写字楼进行详细的市场调查，并对38个写字楼项目情况进行总结分析;写字楼租售情况汇总表;序号;序号;四、市场调查小结：;第三部分 市场细化分析;一、目前写字楼售价与租金对比分析： 1、从销售价格来看，2003年—2007年推出的写字楼售价差距较为明显，主要是市场大环境影响下和各个项目档次、定位差异，推出市场时间的先后导致售价有所差距，其价格不断攀升。 2、但从租金来看，写字楼的租金差距却不太明显。 3、市场经济发展需求，商务环境不断改善，加上新兴甲级写字楼云集的协同影响，大部分写字楼物业售价不断拉高，但租赁市场价格却并未能与售价对应。虽然市场上对写字楼的需求不断增加，物业升值趋势也呈上升状态，但泡沫放大后，消费者的投资回报率便被拉低，大部分的写字楼投资回报不能达到预期效果。;小结： 租金价格在30元/平方米的位居武昌写字楼的租金中游水平，如亚贸广场、世纪广场、兆富国际、鹏程国际、樱花大厦等，此类写字楼虽然档次不高，但自身或周边配套完善、地理位置较好，户型适中，且租赁价格与物业管理费适中，最受中小型企业及成长型公司的青睐，供不应求。 甲级5A写字楼，平均租金为45元/平方米左右，但它的租金相比较北京、上海、广州、武汉等地的写字楼租金要低，主要是大多国际性跨国企业、国内大型企业仍然未进