湖南长沙万博汇房地产项目营销策略执行方案_192页_XXXX年.pptxVIP

“万博汇” 2010营销执行方案;一、2010年销售目标 二、变市下的目标分解 三、基于目标分解的营销关键问题审视 四、三大战略解决三大营销关键问题 五、营销总控表 六、开盘前工作;2010年销售目标;一、2010年销售目标 二、变市下的目标分解 三、基于目标分解的营销关键问题审视 四、三大战略解决三大营销关键问题 五、营销总控表 六、开盘前工作;变市下的目标分解;确定项目推售;确定项目推售;工程节点定整体推出时间;新政影响修正推售：;纳爱斯项目;化机厂10-12月的推货:;推售策略：;推售铺排：乘势而动，小步快跑，3波高潮。;推售铺排;变市下的目标分解;阶段目标分解：开盘前累积认筹客户770批，来访客户7700批，日均来访125批;价格目标：住宅均价8000元/平米，公寓均价8500元/平米；;一、2010年销售目标 二、变市下的目标分解 三、基于目标分解的营销关键问题审视 四、三大战略解决三大营销关键问题 五、营销总控表 六、开盘前工作;营销关键问题审视;营销关键问题审视;营销关键问题审视;基于目标分解需解决的2大营销关键问题——;一、2010年销售目标 二、变市下的目标分解 三、基于目标分解的营销关键问题审视 四、三大战略解决三大营销关键问题 五、营销总控表 六、开盘前工作;三大战略解决三大营销关键问题;项目价值深化及传递;深挖支撑项目高价的价值体系;长沙的过去、现在、未来…The day of changsha’s yesterday/today/tomorrow…;昨日长沙：城市发展初级阶段，城市功能低下和城市形象低落。;长沙定位：长株潭两型社会的获批，预示着长沙城市的发展已经纳入全国视野，成为中部崛起战略的重要角色。;长沙发展：城市化水平的高速推进、经济发展的强劲支撑，城市凝聚力增强，带来长株潭融城和扩城的城市扩张。;长沙变化：基于城市快速发展，长沙由单核进入多核发展阶段。;长沙变化：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮。一个国际化的大都市崛起的身影若现。;国际化大都市若现，长沙迎来历史性革新 【升级】【南移】【裂变】成为主旋律…;长沙城市发展趋势;35;36;城市央极升级裂变中 央极形成【5维模型】;寻找长沙 “新央极”！;寻???长沙新央极---因子1、2筛选;寻找长沙新央极---因子3、4、5筛选;;回顾项目的城市占位 本案是在城市升级裂变的大背景下 迎合城市发展，应孕而生 我们知道 在一座城市迈入历史性革新的时候 总有一座具有精神旗帜和时代象征意义的伟大建筑来引领城市的发展 从纽约到伦敦 从东京到香港 帝国大厦、瑞士再保险大厦、六本木新城、ICC 辉煌时代崛起的伟大建筑 他们成为城市的永恒标志和城市精神的象征;当长沙加速迈入升级裂变革新的时候 新央极的形成迫切呼唤一座能够引领长沙未来发展趋势 承载城市荣光与梦想的伟大建筑 建鸿达·万博汇 必将成为长沙迈向历史性革新 的引领者 并以象征城市精神的名义 传颂;【历史性的时代方能诞生伟大的建筑】;【本案发展参照范本】;【精神气质】;基于项目城市占位，寻找项目的竞争价值占位，是寻找项目实现高价价值的突破点。;竞争格局;项目价值PK;产品价值PK;产品价值PK;产品价值PK;竞争价值PK小结：最大地段竞争对手;项目价值PK;产品价值PK;产品价值PK;产品价值PK;产品价值PK;竞争价值PK小结：最大产品竞争对手;项目价值PK;产品价值PK;产品价值PK;产品价值PK;竞争价值PK小结：最大规模竞争对手;现场展示——万科金域华府实景（外场包装）;现场展示——万科金域华府实景（内场包装）;价值占位 》价值落地 》价值升华;价值占位 》价值落地 》价值升华;城市全程多维资源掌控者;资源掌控者的价值占位，必须进行落地，才能形成有支撑的价值占位。否则，只是虚谈。;从项目视角思考的价值落地——;区域资源：长株潭融城，城市中心南移；泛东塘商圈；深国投10亿巨资引爆雨花亭商圈。目前央区，未来央极，带来无限增值空间。;区域资源：北临机电市场，顺天集团拟建5星级酒店和写字楼，拉升项目商务商业价值；十字路口效应，成就项目在央区中的极核地位。;交通资源：韶山路与新建路交汇，交通便捷，大幅节约工作商务、生活【时间成本】；临规划地铁1号、3号线的四站口，未来溢价更高。;配套资源：生活教育医疗金融配套，尽在1.5公里范围内，畅享城市【最成熟】、【最齐全】配套，享受【一站式、最便捷】生活。;配套资源：项目对面华纳电影城、近临的田汉大剧院等，更是带来多彩时尚娱乐生活；砂子塘分校配套，专为业主子女配备，尊贵身份体现，更为业主下一带带来优质教育资源，帮助其赢在起跑线。;产品资源（规划）：集商业中心、街区商业、办公、公寓、住宅为一体的城市综合体，多维价值聚合，并与项目优良地段、成熟配套形成良性