物业管理公司对物业开发全过程.pdfVIP

物业管理公司对物业开发全过程的参与 物业管理是建设与管理结合的纽带，对于房地产开发企业来讲，应在项目可行性 研究阶段就聘请专业水平较高、有一定管理经验的物业管理公司介入。这样不仅有利于 完善项目的规划设计，而且能够避免由于选材不当，或施工中的遗留问题给日后销售及 使用带来不便 。对于物业管理公司来讲 ，在具备一定管理经验和专业技术人员的条件下， 应主动申请参与房地产开发企业的物业开发全过程。在项目可行性研究阶段，物业管理 公司可凭实践中获得的经验，提出物业管理方案；在规划设计阶段，物业管理公司可对 规划设计中易疏忽的问题提出指正意见；在施工阶段，物业管理公司可对各种建筑材料 的选用提出合理建议；在竣工验收阶段，物业管理公司可对工程质量提出严格要求。这 样不仅使物业管理公司对物业和各个部分充分了解，同时也使其成为有可能接受物业管 理委托的公司。 一、提前介入，为实施物业管理奠定基础 建管脱节是造成住宅小区管理滞后的主要矛盾之一。其主要表现：一是建设与管 理各自为政，互不衔接；二是管理者不参与验收交接，小区交接不规范，无具体标准。 为了改变这种状况，物业管理公司应提前介入小区建设工作。这样可以有两个方面的好 处： 1. “兵马未到，粮草先行”为小区的今后管理，奠定了坚实的基础，提前介入小 区建设工作，就可以从保一方平安、为群众创造良好的居住环境出发，对物业建设的整 个过程给予关注。可以全面了解小区建造的概况，参与小区的规划、设计与论证，为将 来管理打好基础。建设中提出合理化建议，弥补不足；建成后，主动参与工程验收，严 格控制标准，不留后患。 2. 从严把住“入住”关，实施全方位管理 “千里之行，始于足下”。小区管理，重在良好的开端，超前介入小区管理，就 能把工作做在前面。首先加大工作力度，大力宣传开展物业管理的意义，使政府部门、 建设部门以及即将进住的业主 (使用人 )能给予理解与支持；然后制订好小区管理契约，凡 是入住小区的居民必须严格遵守小区综合管理办法，并自觉履行其规定的义务，与物业 管理公司签订入住契约，凡不签约者不予办理房屋承租、户籍登记；最后提前组建好专 业队伍，一旦业主 (使用人 )签定入住契约进住小区内，就必须有人管理、有人服务，让小 区的居民感受到物业管理带来的生活喜悦与舒适。 二、可行性研究阶段 房地产开发企业在项目可行性研究阶段，就应制定物业管理方案。物业管理方案 的制定可由房地产开发企业完成也可由房地开发企业请物业管理公司代理完成。方案应 确定物业管理的档次，所需经营性用房及必要配套设备、设施和拟开展的服务内容，以 及物业管理费的收费标准。物业管理方案的制定一般分为以下两个步骤： (一 )确定物业管理的档次 可根据物业的消费水平，合理确定管理规模。如果开发的物业是写字楼，那么相 应的管理服务标准就应适应物业本身的档次，如果开发的物业是住宅小区，用户普遍为 中低收入者，则应考虑物业管理的服务费应适合居民的实际情况。 (二 )制定物业管理方案 物业管理方案的主要内容包括： 1. 物业管理机构的设置 。物业管理公司应根据所管物业的用途及规模合理设置管 理机构，制定各项管理制度，明确主要岗位职责。 2. 物业管理的服务标准。物业管理的各项服务标准与其物业的档次具有直接关 系，具体服务项目可根据实际需要确定服务标准。 3. 财务收支预算 (1) 年度物业管理收支总额。 (2)每个产权人及使用人应交的各种费用。 (3)代收代缴费用。 三、把好规划设计关 物业管理工作需要一定的地方与空间来开展，需要从管理的角度、从整体效益的 角度来规划。目前许多住宅小区在规划设计时没有考虑今后物业管理工作的开展，连一 些基本的公共设施都没有规划，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小区 建成以后，再考虑实行物业管理需要建立公共设施，已没有地皮可建，对此住户意见很 大。有的住宅小区，规划时不配套，甚至连中国老百姓最主要的交通工具——自行车的 车棚都未予以考虑，住户进住以后，自行车随便乱放，既不美观也不安全。为此物业管 理公司参与规划设计非常重要。规划设计是房地产开发建设的源头，物业管理的早期介 入应从物业管理的规划