南京国信阅景龙华项目价格策略报告41PPT.pptxVIP

国信·阅景龙华项目价格策略报告目 录市场分析价格制定推盘计划促销策略市场分析新政后的南京房地产市场状况：中低价房源成为市场去化主体，低价入市的楼盘受到追捧。全市住宅销售价格涨幅明显回落。购房者更加理性，自住需求成为主流，买方市场确立。商品住宅供应结构有明显调整，80-120平米左右的户型开发比例加大，且成为交易主流。新政后江北房地产市场价格特点：产品以中低端物业为主，销售均价集中在2400-2600元/平米，且普遍采用低价倾销的销售策略。项目大都以多层公寓为主，其产品同质化现象比较严重，价格没有区间层次。大盘时代的到来，竞争日益加剧，供应趋于饱和，新政后很多项目纷纷开始降价。江北市场客户购房价格承受分析：总价承受力： 目前江北市场购房者大都愿意承受的一般在20－40万元/套。总价在40－60万元/套的住房也有少量的消费者有意向购买但销售难度较大。因此，总价控制在30万元/套，首付控制在10万元以下的房源去化相对乐观。单价承受力： 目前江北市场对单价的敏感度较高。购房者能够承受的单价水平多在2800元／㎡以下，其中1900－2500元／㎡的单价接受者最多，也有一定数量的购房者能够承受2800－3000元／㎡的单价，单价超过3000元／㎡，还没经过市场的考验。江北市场价格走势判断：短时间内江北楼盘价格都将不会有太大变化低价竞争的局面已经形成不排除个别产品有特色、有差异的项目价格有所上扬江北楼盘价格不会大幅上扬的原因：随着国家房产新政的不断出台，南京整体房地产市场处于买方市场的格局已更加明显，且在未来几年不会变化。江北市场大盘不断涌现，市场放量大增，项目竞争压力明显增大。江北项目同质化现象比较严重，产品缺乏个性和层次。江北市场存量供过于求，空置率较高。江北竞争项目分析板块介绍江北楼盘大致可分为四大板块：桥北板块、浦珠路沿线板块、珠江镇板块、六合、大厂板块。江北竞争项目分析明发滨江新城放量规模：二期4825套，78万㎡配套规划：会所、学校、医院、商业街建筑形态：纯小高层房型面积：81-250㎡，22种户型销售均价：3000元／㎡销售情况：12月中旬开盘，开盘前选房优惠120元／㎡，一期销售达90%江北竞争项目分析苏宁天润城放量规模：第三街区17万㎡，1694套配套规划：会所、商业街、建筑形态：多层、小高层房型面积：80-120㎡销售均价：2510元／㎡销售情况：第一、二街区销售达90%，第三街 区销售达80%。江北竞争项目分析大华锦绣华城放量规模：一期50万㎡，现刚推出200套配套规划：医院、会所、商购中心等建筑形态：小高层、多层房型面积：90-150㎡销售均价：2780元／㎡销售情况：一期今年6月开盘，销售460套左右，销售率达70%。江北竞争项目分析恒辉翡翠城放量规模：总建11万㎡，二期5万㎡配套规划：会所、幼儿园、购物中心建筑形态：多层、小高层房型面积：800-300㎡销售均价：2860元/㎡销售情况：一期销售较好，二期05年9月推出260套仅售出80套，销售不好。江北竞争项目分析万江共和新城放量规模：二期30万㎡现推出8万㎡配套规划：幼儿园、小学，商业生活设施建筑形态：小高层房型面积：87-127㎡，二、三房二厅主打销售均价：2100元／㎡销售情况：价格2500元／m2时滞销，降价后推出3幢，销售达90%江北竞争项目分析新理想佳园放量规模：总建20万㎡，二期6万㎡配套规划：幼儿园、会所建筑形态：多层、小高层房型面积：80-160㎡销售均价：2460元/㎡销售情况：因价格较低、位置较好，销售一直不错，每月销售30-40套江北竞争项目分析凤悦天晴放量规模：总建9万㎡，一期5万㎡配套规划：幼儿园、会所建筑形态：多层、复式、别墅房型面积：100-250㎡销售均价：2700元/㎡销售情况：04年10月开盘，一期销售不佳，仅40%，06年1月新推2幢，当月销售40套，业绩较好江北竞争项目分析钱塘望景放量规模：总建22万㎡，一期7万㎡配套规划：会所、商业街建筑形态：多层房型面积：80-220㎡，7种户型销售均价：2570元/㎡销售情况：05年6月开盘，销售不佳，虽有一系列促销手段，仅售出130套，占推出量的20%。江北竞争项目分析海都嘉园放量规模：总建12万㎡，推出6万㎡配套规划：会所、商业中心建筑形态：多层、小高层（二期）房型面积：60-140㎡销售均价：2390元/㎡销售情况：一期销售不错达70%，因其价格低，面积小，受到客户青睐，但面积偏大户型销售难度很大。价格制定定价原则： 市场导向原则加快销售速度，加速资金回笼原则弹性灵活原则价值相符原则购买力适应原则有利竞争原则定价方法市场比较法确定影响价格的因素：交通状况周边环境产品配套 整体品牌 生活配套 景观规划建筑设计价格修正 经过对浦口竞争楼盘进行整理和分析，最终选用