教学课件：《房地产评估》乔志敏.ppt

（三）房地产抵押的效力 房地产抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押的费用。 抵押期间，抵押人转让抵押房地产的，应当经抵押权人同意，并告知受让人该房地产已经抵押的情况，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。抵押人未经抵押权人同意或未告知受让人的，转让行为无效。抵押房地产的转让价款明显低于其价值以致影响到所担保债权实现的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保，抵押人不提供的，不得转让抵押房地产。抵押房地产转让所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权，或者向与抵押权人有约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 因国家建设需要，将抵押房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人，双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。 抵押房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当及时采取措施防止损失扩大。抵押人的行为足以使抵押房地产价值减少时，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。 抵押权只能随所担保债权转让。抵押权转让时，应当签订转让合同，告知抵押人并办理抵押权变更登记。 （四）房地产抵押权的实现 出现抵押人擅自处分抵押房地产、抵押人被依法宣告解散或破产、抵押人在法律上死亡以致到期债务无法履行、债务履行期届满抵押权人未受清偿、或抵押合同约定的其他情况时，抵押权人可以要求处分抵押房地产。抵押房地产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人,以及抵押房地产的共有人和承租人，在同等条件下，共有人和承租人依法享有优先购买权。处分抵押房地产所得金额的分配顺序为：支付处分抵押房地产的费用、扣除抵押房地产应交纳的税款、偿还抵押权人债权本息及支付违约金、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害、剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。 同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得价款按照以下规定清偿：抵押合同已登记生效的，按照抵押登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿；未登记的，按照债权比例清偿。抵押权已登记的先于未登记的受偿。 城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要处分抵押房地产时，可以依法将新增房屋与抵押房地产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。以乡（镇）、村的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。以划拨方式取得的建设用地使用权连同地上建筑物设定的抵押房地产进行处分时，应当从处分所得价款中缴纳相当于应缴纳的建设用地使用权出让金款额后，抵押权人方可有优先受偿权。 二、房地产抵押价值评估 （一）房地产抵押价值评估的基本事项 房地产抵押价值是将房地产以抵押方式作为债权担保时的价值。 评估对象 评估目的 评估时点 由于抵押的目的是为了其所担保信贷的安全，从而抵押价值评估时点的确定，从理论上讲应该根据具体贷款偿还方式的不同，选择抵押贷款发放时点，或者预计贷款偿还违约时点，然而这两个时间点尤其是后者在现实中都难以确定。因而，抵押价值评估时点通常选择对评估对象进行实地查勘的时点，或与评估委托方协商约定。 评估价值类型 房地产抵押评估价值类型为抵押价值，也是房地产在评估时点的市场价值。房地产抵押价值等于“假定未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿款后的余额”。法定优先受偿款是假定在估价时点实现抵押权时，法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及营业税及附加等费用和税金。 （二）房地产抵押价值评估的有关规定 依法不得抵押的房地产，没有抵押价值。首次抵押房地产的抵押价值，为该房地产的市场价值。再次抵押房地产的抵押价值，为该房地产的价值扣除已担保债权价值后的余额部分。以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估时应考虑在设定抵押权以及抵押期限届满时，土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。 以划拔方式取得的建设用地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。具体评估可以采取两种思路：（1）先评估假定在出让土地使用权下的房地产价值，再从中扣除