同策XXXX招商镇江“北固山”项目前期营销策划报告.pptxVIP

招商镇江“北固山”项目前期营销策划报告;背;招商北固山项目之于 镇江;城市底蕴之终极核变 城市形象之世纪变迁;北部滨江建设新引擎 城市形象变迁新符号;创招商伟业 做百年招商;滨江豪宅的鸿篇巨献 未来开发模式的基石; * 资料来源： ;思;同治十二年（1873），轮船招商局镇江分局成立，百年招商与镇江第一次结缘 137年后，招商地产战略性布局镇江，深耕长三角，与镇江的第二次结缘;初次接触这个项目，我们都很兴奋，历史人文资源、绝佳山水景观、市中心绝版地段、60万方大盘，将其打造成为镇江最高端项目是无可争辩的;;GDP容量较低 市场相对封闭 高端市场客层不活跃 市场也确实缺乏真正好的标杆产品;;核心问题一：项目定位应该多高端？;1、市场层面，镇江高端市场容量;05年~09年镇江总体商品房市场供应量比较平稳 成交量在09年集中爆发，突破400万方 成交均价历年年均增幅在11%左右，整体市场处于长三角中下水平;09年下半年市场有集中放量成交，10年上半年回落至去年同期水平 10年新政对镇江市场影响不大，与长三角其他一线大城市相比有很大区别 10年4月市场有一次集中放量，目前整体市场处于供大于求，市场去化压力比较大 历年成交价格涨幅平稳，在10年上半年有一个加速上涨的趋势，同比09年涨幅达到32.1%;》高端市场容量梳理;》高端市场容量梳理——别墅;》高端市场容量梳理——别墅;》高端市场容量梳理——别墅;》高端市场容量梳理——别墅;》高端市场容量梳理——花园洋房;》高端市场容量梳理——花园洋房;》高端市场容量梳理——花园洋房;》高端市场容量梳理——花园洋房;》高端市场容量梳理——公寓市场;》高端市场容量梳理——公寓市场;》高端市场容量梳理——公寓市场;》高端市场容量梳理——公寓市场;》高端市场容量梳理——总结;》高端市场容量梳理——未来供应量预测;2、客户层面，镇江中高端客户总量;;;公务员;事业单位;国有企业 大型企业;私营业主;拆迁户;三县客户;;政府公务员人数占区域总人口比重按1：122计算，得出市区公务员人数为8200人； 事业单位人数占区域总人数比重按1:40计算，得出市区事业单位人数为25000人； 根据镇江发布的各大产业的员工人数，国企、大型企业员工数为15000人； 根据镇江发布有关数据，镇江市区具备较强购买能力的私营业主和工商个体户人数分别为8000户和2.5万户； 根据目前镇江拆迁量，预计未来5-6年年镇江市内住宅拆迁户总量在10000户； 镇江出去发展的人、南京过来的人、以及其他客户预计在4000组； 综上所计：镇江镇江中高端客户人数在9.52万人左右;;客户总结;;;项目规划与产品排布方案;别墅产品：市场最高端产品，在目前市场没有出现过如此高端产品；前期启动，有利提升项目整体高度；但是如果考虑到资金回笼的安全性，前期启动难度较大，但后期具备较高的溢价和利润空间。 洋房产品：镇江没有真正意义上的花园洋房产品，产品最易于突破；洋房总价、面积适中，也符合目前中高端市场的主流需求；且洋房产品未来供应量不大，并且具备较好的溢价空间，建议洋房作为项目最启动的产品。 公寓产品：未来竞争激烈，现金流产品，溢价能力较低，且产品体量非常大，公寓产品的推出不能完全押到后面，会有较大压力；而两块地块同时开发的做法，又对开发商造成比较大的开发压力；为了保证资金回笼压力，希望公寓产品的推盘能尽量贯穿整个开发周期。;1、容积率1.6，以及项目限高要求，项目整体排布中可能出现的产品为：联排别墅、洋房和高层住宅产品 2、按照规范，高层住宅产品体量必须在40万方，才能保证容积率指标及规范指标，也即高层住宅大概有3500套左右，结合我们的去化周期5、6年，平均每年要去化700套左右，高层产品集中去化压力较大，高层产品不建议集中推出，建议融合在每一期中，分开推售。;方案1;方案2;模型图;价值体系;镇江顶级江山墅质一品住区;;问题二：项目产品如何突破，项目价值体系如何塑造？;1、当地高端项目产品力解析梳理;》当地高端项目产品力解析梳理;别墅类;【整体规划】;;;【户型】;;总结;花园洋房类;;;;【户型】;;总结;公寓类;;;;【户型】;;总结;全市各类产品 总结;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。7月-217月-21Tuesday, July 13, 2021 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。16:45:5116:45:5116:457/13/2021 4:45:51 PM 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。7月-2116:45:5116:45Jul-2113-Jul-21 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。16:4