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长泰常熟项目全程推广提案第一部分 市场分析PART1.常熟宏观经济综述PART2.常熟房地产市场发展PART3.常熟别墅市场综述PART4.项目自身情况研究PART5.竞争市场分析PART6.项目未来客源分析PART1.常熟宏观经济综述南通无锡常熟上海苏州常熟市位于中国经济最活跃的区域——长三角经济圈中心,东倚上海,南接苏州,西邻无锡,北枕长江与南通隔江相望,具有得天独厚的区位优势。常熟地理位置优越,经济发展前景巨大。常熟历年GDP变化情况图常熟位列全国百强县第二,06年人均GDP为9859美元(上海人均7189美元)常熟经济增涨迅猛,前景看好,这也为房产消费打下良好的经济基础。常熟历年进出口贸易变化图 积极发展对外贸易,出口额持续增高,也提升了人民生活水平和消费能力。常熟近年人均可支配收入(元)变化图人民生活水平逐年快速提高,06年人均可支配收入超过19000元人民币。财富新贵的不断涌现,带来高端产品的潜在需求,为改善居住的经济型别墅创造市场机遇。PART2.常熟房地产市场发展普通住宅及公寓产品发展区域生态、高档住宅及别墅发展区域市中心常熟历年房地产投资(亿元)变化图房产投资不断加大,一方面表现了开发商的良好预期,另一方面表现了区域供给的不断放大。常熟近年房地产竣工面积(万㎡)变化图常熟近三年房地产销售面积(万㎡)变化图截止2007年3月:剩余预售面积:109万㎡剩余预售套数:9833套剩余现售面积:101万㎡剩余现售套数:5604套市场存量:210万㎡目前整体商品房库存较高,按历年最高消化量推算,也需1.5年左右,而随着市场供应的不断加大,市场空置率也将加大,整体房地产形势不容乐观。PART3.常熟别墅市场综述产品推出(套)销售(套)库存(套)销售率联排别墅109505946%叠加别墅2409414639%独栋别墅55029725354%常熟别墅市场供需分析以上数据来自常熟房地网 SENSE内部统计从目前的常熟的三类别墅市场来看,整体的销售率基本上都过了4成,高端人群的需求比较旺盛,独栋别墅的库存量最多,但是其整体销售率也最高,其余两类别墅供应和销售较为平稳,市场潜力有待挖掘。主要别墅楼盘:主要别墅楼盘分析世茂联排公寓润欣花园泽景园名流世纪庄园一期碧云山庄雅兰美地庄园明日星城信步华庭山湖苑琴川家园香格里花园名流世纪庄园碧云山庄信步华庭明日星城润欣花园雅兰美地世茂联排公寓泽景园香格里花园山湖苑琴川家园主要别墅楼盘分布图双拼:190独栋:255双拼:38/62 2007年6月1.35联排:5/20主要别墅楼盘基本信息表 135/1在售混合型别墅项目:世茂联排公寓润欣花园明日星城山湖苑琴川家园香格里花园在售独栋纯别墅项目:泽景园名流世纪庄园一期碧云山庄雅兰美地庄园信步华庭根据分析研究得出:独栋——主力面积:250-400㎡; 主力总价:300-550万/套; 去化速度:2-3套/月。联排——主力面积:180-250㎡; 主力总价:150-200万/套; 去化速度:4-6套/月。叠加——主力面积:180-290㎡; 主力总价:130-200万/套; 去化速度:5-8套/月。PART4.项目自身情况研究项目自身情况研究项目区位尚湖项目虞山项目虞山项目:良好生态环境+传统别墅区优势+便捷交通尚湖项目:两大风景区辐射+临近市区项目自身情况研究周边环境虞山项目周边情况 常熟传统富人区,项目周边环境成熟(毗邻五星级酒店),良好生态环境+传统别墅区优势+便捷交通。项目具备塑造高品质产品的先决条件。尚湖项目周边情况 受虞山、尚湖两大风景区辐射且临近市区,但是本案的尚湖景观优势不明显,绝对距离较远,再加上周边环境目前不太理想,高端产品取得消费者认同,具有一定困难。项目将主要依靠产品特色,企划包装以及未来预期取胜。项目自身情况研究项目SWOT分析虞山项目SWOT分析优势(S):位于常熟传统富人区,区域地段认可度较高;紧邻国家级风景区,景观和环境优良,有塑造高档产品的先决条件;生活商业配套设施齐全且档次较高;交通出行便捷顺畅。劣势(W):项目东面有两家具有一定污染排放的工厂,影响了环境水平。机会(O):常熟目前经济型别墅市场存量不高,市场竞争相对不激烈;常熟的经济实力正在快速增长,对中高档次产品的需求也在增长;国家对于别墅产品的控制,也使类别墅产品稀缺性逐渐增加。威胁(T):常熟市市政规划重点的东移,而本项目不属于东区;大量的商品房供应,一定程度上截流了本案的间接客源。尚湖项目SWOT分析优势(S):地块离市中心近,交通相对便利,配套优势明显;产品特点明显,档次定位较高。劣势(W):尚湖和虞山景观优势对本项目影响不大,难以塑造高档产品。项目周边多为农田或农舍,物业档次较低,小环境较差;项目所属区域楼盘形象不佳,影响产品品质提升;机会(O):地块所在
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