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浅谈我国房地产宏观调控政策的必要性研究 浅谈我国房地产宏观调控政策的必要性研究 摘 要：近年来，我国房地产业发生了巨大变化，房地产市场日趋完善。然而随着市场经济的发展，我国各大城市的房价依然波动很大，为此政府对房地产业进行了多次宏观调控，并对我国的房地产市场造成了不同程度的影响。为此，本文深入分析了我国房地产宏观调控效果屡次不佳的原因，有针对性地提出了相关政策建议，以期对促进我国房地产业健康稳定可持续发展贡献微薄的力量。 关键词：房地产市场；市场失灵；宏观调控；限购限贷政策 一、中国房地产宏观调控的必要性 1.促进国民经济协调健康发展。国民经济是一个有机整体，每个产业的发展都必须与国民经济体系的要求相适应，房地产业也不例外。国民经济的发展一定程度上制约和影响着房地产业发展的规模、速度、及其结构；房地产业的发展也在一定程度上对国民经济持续稳定健康发展又产生强烈的反作用。房地产业与国民经济的关系，不仅是体现了局部与整体的关系，而且存在这内在的密切关系和相关性。在市场经济中，只有通过加强对房地产市场的调控，完善市场规划、健全运行机制，才能有效地促进国民经济的协调发展。2.弥补市场失灵，优化资源配置。通过前面一节市场失灵理论可知，单纯依靠市场机制对房地产进行调节是远远不够的，由于非均衡性、体制缺陷和市场失灵等问题的存在，导致市场无法通过自身调节进行资源最优化配置。此时，正好借助于政府这只看得见的手来弥补市场市场失灵，通过采取一系列的调控手段，使市场达到资源最优化配置。3.完善社会保障，实现社会公平。房地产商品不同于一般商品，除了具有商品的基本属性外，还属于公共产品。因此，不能单纯依靠市场机制对其进行调节，需要政府这只看得见的手加以辅助指导和监控。国家对房地产市场实施宏观调控要比其他市场显得更为重要。对于低收入群体，由于其收入甚少，有些甚至无力支付房租，又很难从银行获得贷款支持，在购买住房方面的支付能力几乎等于零。让缺乏住房支付能力的低收入者，获得与社会经济发展水平相适应的基本居住条件，理应是政府的责任。 二、我国房地产宏观调控效果不佳原因分析 1.住房保障制度建设滞后于住房市场发展。与住房市场进程相比，保障制度建设相对滞后。表现在：相应配套政策不够完善，保障体系不够健全，政策落实也不到位；经济适用房制度仍需进一步改善，因各方面管理措施不到位，覆盖面太够广泛，经济适用房供应总量不足；廉租房制度建设推进也相当缓慢，部分城市甚至还没有建立廉租房制度。此外，大多数城市没有明确的管理机构，住房保障制度落实不到位，资金来源不明确，缺乏制度化。正是由于我国住房保障制度的滞后性，极大程度上促使了社会对商品房的需求，让市场承担了应当由政府保障房途径分流的责任。2.房地产宏观调控政策失灵。一是政策调控具有滞后性。宏观调控政策从制定到实施需要一段过程，包括发现问题、制定、实施调控政策。而市场具有易变性、波动性，会使得政策无法执行，形成滞后性。二是调控政策的灵活性较差。宏观经济政策是从整个大的宏观层次考虑，其对象是面向整体市场，只能解决短期内出现的经济问题。而房地产市场则是区域性较强的市场，容易造成部分区域适应性较差。此外，也可能由于政策制定者对市场问题把握不够到位。三是政策执行不力。正所谓“上有政策，下游对策”，在政策执行过程中，由于部门利益与地方利益之间存在冲突、中央和地方之间存在博弈，因此中央出台的调控细则往往被地方政府歪曲、地方政府采取不作为、执行不到位等等。3.房地产宏观调控失效。一是调控政策经济约束性失效。调控主体利用土地政策、货币政策、财政政策、税收等政策对违反市场行为者进行经济性惩罚。在此过程中，往往遇到违反市场行为者“寻租”、以及“招商引资”政策、致使经济惩罚力度不够而大打折扣，对于违反市场行为者来说，当投资回报远大于经济性惩罚，就会使政策的经济约束性失效。二是调控政策具有片面性。纵观我国已出台的宏观经济政策，都是针对个别问题或现象。三是调控政策作用时间短。我国宏观调控实施后，会在短期内产生一定效果，之后问题会更严重，主要是因为宏观经济政策仅在短期内影响部分房地产市场主体行为。 三、完善我国房地产宏观调控的有效途径 1.提高住房保障投入的利用效率。首先，地方政府每年都要对保障对象的家庭收入、住房、资产状况等进行审核，不符合廉租条件的，必须及时调整住房保障方式。对于申请家庭弄虚作假，隐瞒真实情况的，一经查实，责令其立即退出廉租配租住房，5年内不得再申请廉租住房。情节严重者，依法追究刑事责任。其次，对经济适用房，实行封闭运作。经济适用房购房人拥有“有限产权”，不得转售转租，实在需要上市的由政府回购，回购价格按出售时同类地段新建经济适用房价格重新确定，回购后的经济适用住房继续